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谢逸枫:一季度全国卖地收入将迎触底拐点,市场颤抖吧

来源:谢逸枫看楼市   深圳房掌柜  2024-04-29 16:40:32
[摘要]总体已经稳住了持续下滑的趋势,意味着最低点时刻信号来临。

  文/谢逸枫

       2024年4月22日,一份财政部门数据显示,一季度全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入8147亿元,同比下降6.7%,与去年同期(2023年一季度国有土地使用权出让收入8728亿元,同比下降27%)跌幅收窄14%。

  数据显示,目前土地市场远未达到 "顶峰",总体已经稳住了持续下滑的趋势,意味着最低点时刻信号来临。土地是面粉,房子是面包,土地市场明显升温,意味着本轮房地产大幅调整进入尾声,触底拐点将来临。

  收入的增长、地价的稳定、土地和房地产税收持续增长,暂时不意味着房地产市场已经企稳。因为一季度土地市场没有形成稳定的增长、上涨、高峰的趋势,一二手房屋交易量、房价没有形成稳定的上升趋势。

  居民收入(能力)和信心(房价不会持续下跌)恢复缓慢,烂尾楼与逾期交房及债务问题解决,购房者才不会担心房价下跌,担心交了钱买不到房子的预期。目前充其量只能说是房地产出现即将转折的迹象。

  按照2019年一季度-2024年一季度全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)来看,分别为12499亿元、11117亿元、16467亿元、11958亿元、8728亿元、8147亿元,说明2024年一季度全国卖地收入好转。

  按照2019年一季度-2024年一季度全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)增速来看,分别为同比下降9.5%、同比下降7.9%、同比增长48.1%、同比下降27.4%、同比下降27%、同比下降6.7%,跌幅收窄。

  一季度,全国一般公共预算收入60877亿元,同比下降2.3%,支出69856亿元,同比增长2.9%,意味着财政收入不够支出,钱不够化。财政赤字规模从2021年-2023年分别为3.57万亿元、3.37万亿元、3.88万亿元,到2024年4.06万亿元。

  其一是按照笔者分析,一季度全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入8147亿元(前2月卖地收入5625亿元),占一季度全国一般公共预算收入60877亿元的13.39%,前2月为12.61%(2023年-2020年分别为26.75%、32.81%、42.97%、46%)。

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  一季度全国(国有土地使用权出让收入)卖地收入8147亿元(前2月卖地收入5625亿元),占一季度全国地方一般公共预算本级收入35072亿元的23.23%,前2月为23.55%(2023年-2020年分别为49.47%、61.43%、78.36%、84.03%)。

  总体看,全国卖地收入占全国一般公共预算收入、全国地方一般公共预算本级收入的比例高于其他行业收入,如果加上5项的土地和房地产相关税收的收入5494亿元,房地产总收入达到13642亿元,占二项比例将大幅度提升。其二是按照笔者分析,一季度5项土地和房地产相关税收5494亿元(2023年-2020年分别为1.8538万亿元、1.9216万亿元、2.0793万亿元、1.9694万亿元),占全国税收收入49172亿元的11.18%(2023年-2020年分别为8.74%、11.53%、12%、13%)。

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  如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的20%以上,说明100块收入里面,房地产的税收贡献20块钱。

  一季度土地和房地产相关税收,分别为契税1511亿元,同比下降6.4%;房产税1051亿元,同比增长21%;城镇土地使用税619亿元,同比增长12.3%;土地增值税1815亿元,同比增长0.7%;耕地占用税499亿元,同比增长21.5%。

       其三是按照笔者统计分析,一季度全国卖地收入(国有土地使用权出让收入)8147亿元,加上一季度5项土地和房地产相关税收5494亿元,房地产总收入13642亿元(2023年-2020年分别为7.6531万亿元、8.6070万亿元、10.7844万亿元、10.3836万亿元)。

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  一季度房地产总收入13642亿元,占全国一般公共预算收入60877亿元的22.41%(2023年35.30%)、占地方一般公共预算本级收入35072亿元的38.90%(2023年65.28%)、占全国税收收入49172亿元的27.74%(2023年42.25%)。

  如包括房地产领域5项税收的住宅房产税(上海、重庆)、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收,占到全国总税收入的40%以上,说明100块财政收入里面,房地产税收贡献40块钱。

       其四是笔者按照官方统计数据显示,1999年到2020年,土地出让收入累计58.9万亿元,到2021年已经突破67.6051万亿元,到2022年为74.2905万亿元,2023年突破80.0901万亿元,短短25年时间突破80万亿元,年均卖地收入3.2036万亿元。

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  中国卖地收入堪称一笔巨大的地方财政收入之外的财政收入,可以用来支持地方经济发展、基础设施、保障性住房、教育与水利等发展。按照过去十三年(2011年-2023年)中国卖地收入数据显示,总计70.7343万亿元,年均5.4411万亿元的卖地收入。

  2011年-2023年中国卖地收入数据显示,分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元、65095亿元、77914亿元、84142亿元、87051亿元、66854亿元、57996亿元。过去十三年全国卖地收入增速呈现先高后低的趋势,2011年-2023年全国卖地收入增速,分别为22%、下降18.6%、45%、3.2%、下降21.6%、19.3%、40.7%、25%、11.4%、15.9%、3.5%、下降23.3%、下降13.2%。

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责任编辑:谭琳琳

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