深圳新房市场需求仍趋偏弱 去化分化进一步加剧

　　深圳一二手住宅成交占比

　　时隔三年，二手重回市场主导地位

　　2021年之前，二手一直占据市场主导，新房占比低于4成，2020年上半年达到最低，占比27.5%。至2021年二手房参考价出台之后，打新热潮到来，新房逐渐主导市场，2021年上半年新房成交占比达到68.2%，创历史新高。后续虽然略有下降，但成交占比也维持在六成以上。至2023年，一二手市场成交保持相对平衡，进入2024年，一二手出现明显分化，二手重新回到市场主导地位，新房成交占比大幅下跌至36.2%。

　　新房住宅

　　2024年上半年，新房供需回落，市场整体成交量不及预期。在新房住宅方面，凭借较多的土地储备量，龙岗近年来住宅供应一直较多，整体来看，上半年住宅供应量同比下滑近两成。在成交方面，上半年新房住宅成交量跌至六年来低谷，优化调控措施持续出台，市场迎来短暂爆发，但受制于整体宏观走势，后劲明显不足。“以价换量”市场趋势未来一段时间维持不变，低价格段位占比进一步上升；改善型户型需求持续占据市场主导，大户型占比继续提高。在供过于求的市场大背景下，库存量持续攀升，去化时间创近年来高位。展望下半年，宽松政策预期维持不变，仍有望出台更多优化调控措施。

　　新房供应分析

　　供应下滑  龙岗成供应主力

　　2024年上半年，新房供应量同期下滑19.2%，环比下滑36.6%，新房入市节奏放缓明显。在月度分布上，传统入市淡季一二月份市场新增供应较少；三月份市场推售数量大增，为上半年入市最为密集的月份，一方面是金三周期效应，另一方面是深圳优化限购政策、5年期LPR大幅下调的背景下，开发商入市积极性明显提高；四五月份推售数量再次陷入低位，六月份出现一定程度反弹。

　　从各区推售面积占比来看，西部依然是供应面积最多的区域，较去年同期占比下滑了4.8%，宝安区供应较多；东部区域推售面积占比上升了4.0%，且主要集中于龙岗区，大鹏区无供应；中部区域推售面积占比上升了0.9%，且主要集中于龙华区。从各区推售面积来看，龙岗区推售面积最多，较去年同期出现较小幅度上升，主要项目有名居山河里、创城云璞花园、美域蓝湾花园。龙华区推售面积位居第二，较去年减少约20%，主要项目有中洲迎玺、宏发悦见和府。宝安区推售面积位居第三，较去年同期跌幅明显，主要项目有鸿荣源·珈誉府。

　　深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房开盘项目48个，去年同期为67个，而去年下半年为86个。在区域分布上，龙岗区开盘项目数量最多，为唯一开盘数量超过10个的片区。龙华、光明分别开盘8个、7个位居二、三位，大鹏无项目开盘。在时间分布上，主要集中于三月份，二月份开盘数量最少。

　　去化不足两成 新房还需猛药

　　上半年受多重因素作用下，访客指数波动加大，市场信心仍在探底中。受传统春节效应影响，1、2月市场新入市新盘数量较少，访客量跌至半年低谷；春节过后，政策端优化限购等宽松政策持续出台，加上部分优质楼盘入市带动，3月份市场访客量触底回升，处于上半年高位。4月政策效应逐渐减弱，购房者信心持续下滑，访客量持续下滑。5月份政策端再次优化，分区优化住房限购政策出台，市场迎来短暂的爆发期，月末，“528新政”的实施，访客量维持在近期高位。6月随着政策效应的持续释放，新房网签量环比大涨超三成，但受制于目前经济形势的不明朗等因素制约，月末访客量出现下滑。

　　从开盘销售率看，打新热持续降温，上半年无项目开盘售罄。上半年入市的48个新房住宅项目中，仅6个项目开盘去化率超五成，相比往年大幅度减少。上半年住宅项目整体去化不足两成，超半数项目开盘去化不足一成，多位于龙岗、龙华、光明、坪山等区域，区域分化程度加剧，整体表现不如往年同期。

　　新房成交分析

　　成交量仍显低迷  多区价格下降

　　2024年上半年，新房住宅成交套数同比下滑25.1%，环比下滑21.3%；住宅成交面积同比下滑24.7%，环比下滑20.0%。整体来看，上半年新盘供应量显著下滑，加上整体去化一般，多项目表现不及预期，价格降幅少于二手房，市场对新房的关注度减少，成交量下滑严重，库存持续走高。从月度走势看， 上半年无月份成交量破3000，表现差于去年同期。年初成交量普遍较低，3月市场在政策和新房供应量增加的刺激下，成交量逐渐修复。4、5月份市场表现平淡，成交量无太大变化。6月市场在限购政策调整和“528新政”的带动下，成交量处于上半年高位。 2024年上半年，全市多区新房住宅成交价格出现下降，仅深汕合作区价格出现上升。从区域来看，西部区域光明区下滑超两位数，主要受到近年来片区供应持续增加，市场竞争加剧等因素影响，多数楼盘加大折扣力度，“以价换量”明显；中部区域罗湖、龙华区下滑超两位数，罗湖区价格下滑幅度为各区最大；东部区域深汕合作区表现抢眼，得益于良好的产业规划，市政基础配套逐渐完善，未来前景逐渐被市场看好，龙岗、大鹏区下滑幅度超两位数。

　　九区成交下滑  龙岗占比提升最多

       从各区新房住宅成交情况来看，两区成交量上升，九区成交量下跌。西部区域南山、宝安成交量同比正增长，表现明显优于其他区域，光明跌幅超两位数。中部区域三区跌幅较大，福田下滑超五成。东部区域五区均下滑，盐田、大鹏成交套数不足百套，盐田、深汕、大鹏成交量下滑超五成。

　　从各区成交面积占比走势看，宝安、龙华、龙岗位居前三，大鹏、盐田占比相对较小，其中龙岗占比提升较大，主要是上半年片区供应量较大，叠加部分新房折扣力度加大，一定程度上加快新房成交。宝安占比下滑幅度最大，主要是上半年片区供应量明显下滑，新盘去化率较去年进一步走低。

区域成交分析

　　民治位居第一，TOP5片区成交价仅前海上升

　　2024年上半年，民治片区住宅成交占比位居第一，占比较2023年有所下滑。主要是片区近年来供应量始终较多，库存量大，折扣力度不减，叠加新政效应刺激下，成交量依然处于全市较好水平，成交套数进入TOP10的项目有鸿荣源尚云、中洲迎玺。沙井片区成交占比位居其次，主要得益于供应量较大的项目鸿荣源·珈誉府、万丰海岸城，两者均进入上半年成交套数TOP10，其中鸿荣源•珈誉府位居第一。光明片区位居第三，成交占比较往年下滑较大，主要是片区供应量近年来较大，位置距离城市核心区较远，市场不稳定情况下价格下跌幅度大，购房者置业信心不足。

　　新房成交结构分析

　　新房价格下降，6万以下是成交主力

　　从价格段成交看，高价楼盘占比减少，相反，低价楼盘占比增加。4-6万价格段成交占比40.5%位居第一，环比下滑2.9%，该价格段成交项目主要有鸿荣源·珈誉府、星河·星悦云邸、鸿荣源尚云、万丰海岸城。4万以下价格段成交占比26.0%位居其次，大幅上升了11.0%，一方面得益于该价格段位供应量持续增加，主要位于龙岗、坪山一带；另一方面，项目的“以价换量”一定程度上导致了该价格段位成交量增加，成交量较多的项目有名居·山河里、星河盛境御府、润宏城。6-8万价格段位成交占比16.5%位居第三，下降了2.0%，主要分布于龙华、南山一带，此价格段内销量较高的项目有中洲迎玺、中海珑悦理家园。10万以上价格段位占比持续下滑，主要分布于南山、福田，成交项目较多的有壹湾臻邸。

　　改善型户型占据主导

　　从面积段成交看，90-144平户型成交占比始终位居第一，大户型占比持续上升。上半年，90-144平户型占比下滑了1.0%，仍遥遥领先其他户型段，主要有鸿荣源·珈誉府、星河•星悦云邸、名居·山河里项目。60-90平户型占比位居其次，上升了1.0%，上升幅度为各面积段之首，主要有鸿荣源尚云、中海时光境项目。大户型占比持续上升，主要是深铁前海时代项目。

　　存量分析

　　新房存量居高不下

　　上半年全市住宅库存量和去化时间均位居近年来新高。一二月份市场成交量较少，库存量与去化时间持续走高；三月份市场入市数量大增，但市场成交量依然无太大变化，推动库存量创近年来新高；四五月份市场推售面积较少，成交量有所修复，库存量小幅度下降，但五月份去化时间仍创近年来高位；6月份新政效应持续释放，成交量位居上半年高位，带动库存量和去化时间下降。

　　龙岗存量最多，深汕去化周期最长

　　从各区住宅存量来看，当前库存最多的是龙岗，存量110.7万平；其次为龙华、光明，存量分别为100.8万平、76.4万平。龙岗上半年库存量增长最多，其次是深汕、龙华。龙岗上半年入市数量为全市最多，新房去化节奏缓慢，带动库存量增长较多。龙华库存也面临较大压力，上半年7个住宅项目取证，新房内卷加大，去化缓慢。上半年多区库存量上升，仅部分区域出现小幅度下滑。

　　从去化时间来看，深汕、坪山、盐田位居前三，东部区域明显多于东部、中部区域。深汕去化时间86.4个月，较年初增长了48.0个月，库存压力持续攀升。坪山去化时间37.3个月，较年初增长了10.3个月，虽然项目折扣力度大，交通设施逐渐完善，但居住氛围仍显缺乏。宝安去化时间为全市最低，仅为9.1个月，为全市唯一低于10个月的区域。

　　新房成交排行榜

　　鸿荣源•珈誉府获得成交套数第一

　　网签数据显示，鸿荣源·珈誉府上半年共成交691套，成交量位居第一，其次是深铁前海时代成交458套、星河·星悦云邸成交348套。住宅套数TOP10中龙华占据三个，宝安、龙岗、光明各占据两个位居其次；南山占据一个。住宅项目成交套数TOP10共成交3479套，较同期减少979套。

　　深铁前海时代以70.5亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是鸿荣源•珈誉府，成交32.8亿元，中洲迎玺位居第三。TOP10中仅有1个项目均价位于十万以上，位于南山前海片区。

　　住宅项目成交金额TOP10共成交240.2亿元，较同期减少96.8亿。

　　深圳地铁集团获得开发商金额第一

      上半年鸿荣源共网签住宅10.9万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，二三位分别是华润置地、深圳地铁集团。

　　鸿荣源网签的住宅项目主要有鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云。

　　住宅成交面积TOP10开发商共计成交64.8万平。

　　网签数据显示，上半年深圳新房住宅成交金额TOP3分别为深圳地铁集团、鸿荣源、招商地产。在近七年中，华润置地四次占据开发商成交金额TOP3位置，其次为深圳地铁集团、鸿荣源、万科各占据三次，招商地产、佳兆业分别占据两次位居第三。

　　总结

　　上半年新房市场需求仍趋偏弱，去化分化进一步加剧。在供过于求的市场背景下，购房者买房决策时间延长，楼盘折扣力度、楼盘建造品质、片区配套、性价比等因素越来越重要。传统高去化区域今年明显走低，无项目开盘售罄更是创近年来低位，销售时间大幅延长成为当下开发商面临的困境。展望下半年，市场供应有望继续上升，新政效应刺激下成交量有望继续修复，供过于求的市场局面短期来看仍不会逆转。