丁祖昱：一线城市全部落地“降税”，二手房交易活跃度提升

自财政部11月13日“购房降税”新政出台，以降税为主体的新一轮楼市政策不断落地。

过去一周，随着11月22日广州正式官宣，至此，四大一线城市全部落地取消普宅与非普宅标准，并调整相关配套税费政策。

从效果来看，“购房降税”新政以来，一二手房成交端虽然没有体现出明显的提振效果。不过，无论是新房项目来访、认购数据，还是二手房挂牌情况，两者均出现积极变化，预计存量客户将持续释放，后续成交端将持续显现。

财政部发布住房交易优惠税收政策五天后，上海于11月18日率先落地，取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面。

同日晚间，北京也宣布，取消普通住房和非普通住房标准，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

次日，深圳跟进，明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。

在上海、北京和深圳之后，广州于11月22日宣布取消普宅标准。

四大一线城市政策调整基本一致，税收优惠政策对于90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明显，取消普宅标准后的税收政策购买140平方米以下住房，契税均可减少至1%，第二套住房契税由原来的3%调整至140平方米及以下1%、140平方米以上2%。

实际上，在“930新政”后市场明显呈现出“前高后低”的趋势，市场增长动能减弱，而“降税新政”的发布无疑是对“930新政”的一次接力，刺激改善需求释放，进一步巩固市场回温效果，持续推动楼市“止跌回稳”，随着政策效应持续释放，预计11月和12月市场成交有望继续企稳。

从当前楼市表现来看，“购房降税”新政加持，整体暂未对一二手房成交端起到明显的促进作用，降税后（2024年11月13日-11月20日，下同）一二手房成交量较降税前（2024年11月前12日，下同）均微降4%。

据CRIC监测数据显示，11个核心城市降税后二手房日均成交35.24万平方米，较降税前日均成交微降4%。

不过，11月前20日11城累计成交722万平方米，环比10月日均增长21%，且增幅有进一步扩大的趋势。

新房整体增幅不及二手。

据CRIC监测数据，13个核心城市降税后新房日均成交30.13万平方米，较降税前日均成交同样微降4%。

2024年11月前20日13城累计成交617万平方米，环比10月日均上升10%，增幅不及二手房，前期新政集中放量后新房增长后劲略有不足。

从城市层面来看，降税后新房成交整体“涨多跌少”。

具体来看，广州、成都、苏州、合肥等城市进入集中放量期，“降税”新政加持，前期来访、认购客户的持续转化。CRIC监测数据显示，上述四城新政后较新政前增幅均在15%以上，武汉、宁波次之，涨幅在10%以内。北京、上海、深圳和杭州等城市新房成交动能略有放缓。

从反映新政后居民购房态度的项目来访、认购等前端指标来看，据CRIC调研数据显示，11月前3周周均来访、认购量较“930”新政首月（2024年10月）环比下降，但显著好于“930”新政前一个月（2024年9月）。与此同时，认购量较9月增幅显著高于来访量，也可看出，当前市场成交仍以复访客户为主，有效客户占比有所上升。

二手房层面，仅北京、郑州降税后表现好于降税前，分别增长5%和42%。上海、成都、宁波、厦门基本持平，热度延续。而青岛二手房成交出现了大幅回落，跌幅高达43%。

降税后一定程度上会促进二手房源加快挂牌，二手房新增挂牌套数变化能够反映出业主心态变化。事实上，降税后仅北京、济南、长沙等个别城市新增挂牌套数较11月前12日有明显增长。其余城市均有所回落。

不过，以“930”新政为节点，多数城市2024年11月前17日日均新增挂牌量较9月日均明显增长。

聚焦落地“降税”政策的一线城市，北京、上海刺激作用好于广州和深圳。北京、上海11月13日新政后新增挂牌量有了显著拉升，而后稳步回落；广深总体延续降势，“降税”政策刺激效用并不显著。

值得注意的是，北上广深四大一线城市均在11月18日以来陆续官宣取消普宅标准，与此同时，广州放宽落户条件，在白云区、黄埔区等7个区有房且缴纳社保满1年可申请落户。一线城市政策刺激作用仍将持续显现，后续一线城市二手房交易活跃度还将进一步提升。

从成交层面来看，“购房降税”新政后二手房成交端并未出现明显提升，不过前端项目来访和认购数据仍处于高位，预计存量客户持续释放将在后续成交端进一步体现。

降税后个别城市二手房挂牌量出现明显增长，尤其是一线城市取消普宅标准同时加大住房交易税收优惠力度，后续成交活跃度有望进一步提升。