丁祖昱：晚婚晚育延迟购房，延长“租房周期”

购房者买房年龄正在延迟。从不同年龄首次购房的平均年龄来看，80后平均超28岁、90后超30岁、00后预计超33岁。

主力购房人群买房年龄推迟的主要原因，一方面是人口晚婚晚育导致首次置业年龄推迟，另外一方面，则是因为过去几年房价涨幅与居民收入增速不断拉大，购房压力下，买房年龄被动推迟。

2024年5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，中央支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后我国保障房体系正式进入“配租+配售”并行阶段，保障人群逐渐扩充、上移，不仅包含住房困难且收入不高的工薪收入群体，还包括中等收入新市民和青年人等城市人才引进群体。

随着置业年龄的推迟，租赁周期延长，家庭型租赁需求显著提升，未来整个房地产行业将形成“租售”双轨运行模式。

七普数据显示，我国平均初婚/初育年龄均在28岁左右，其中男性初婚年龄29.38岁，女性初婚年龄27.95岁，男女平均初婚年龄28.67岁，较2010年推迟4.2年，女性初育年龄28.35岁，较2010年推迟3.7年。

从我国国情来说，结婚及生育是首次置业的重要推动因素注意，晚婚晚育在一定程度上会导致其首次置业年龄推迟。

数据显示，80后首次购房的平均年龄超28岁，主要购房特点为在房价快速增长期依赖“六个钱包”购房，和80后相比，90后首次购房年龄较80后延迟2-4年，大部分都在30岁以上，在房价增速与收入增速不匹配的压力下，大部分依然家庭支持购房。到了00后，整体购房年龄提升至33岁以上，其中部分家庭通过资产继承及提前购房完成，但大部分普通家庭或需要更长时间的积累。

具体到城市来看，不同城市能级首次购房的平均年龄各不相同，其中一线城市购房年龄明显高于新一线及二线城市，达36.9岁，而新一线及二线城市则分别为34.2岁及34.8岁。

伴随着首次置业年龄推迟的是个体租赁住房需求的延长，这一点可从近年来我国租赁市场的发展得到验证。

同时，从需求端来看，家庭型租赁需求特征提升显著。

2020年至今核心八城集中式公寓50㎡以下小面积段产品市场占有率收窄12.3%，而50-80㎡产品市场占有率涨幅达11.7%，从房型来看，一房及LOFT市占合计收窄3.9%，两房及三房产品市占分别上涨4.1%和4.6%，行业已从刚需过渡向大面积宜居产品转变。

2024年5月17日，央行首次提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

至此我国保障房体系正式进入第四阶段“配租+配售”双轨并行模式。从第一阶段以经济适用房保障中低收入家庭，到第二阶段以廉租房和公租房模式，将保障群体扩展至最低/中等偏下收入家庭、新就业无房、稳定就业外来人员等，到第三阶段以保障性租赁住房，面向中等收入新市民和青年。如今“配租+配售”双轨并行模式已将保障人群逐渐扩充、上移，包含住房困难且收入不高的工薪收入群体及城市人才引进等群体。

同时，从保障房供应规模来看，依据规划，“十四五”期间全国预期筹建870万套（间）保障性租赁住房房源，旨在助力2600余万新市民、青年人改善居住条件。

据克而瑞长租测算结果，2021-2030年期间，核心8城保租房供应规模呈现出三个不同的周期特征。2021-2022年作为“十四五”开局初期，是保租房发展的起步阶段，年均供应量不足5万间；2023-2026年，由于新建项目集中入市，保租房迎来供应巅峰期，年均供应量高达16万间；2027-2030年，随着前期出让土地逐步开发完毕，新建项目入市量缩减，市场将进入以存量改建为主导的平稳期，年均供应量降至8万间左右。

在“配租+配售”并行体系之下，保障房也将与商品房形成梯度供应：保障房布局城市外围或非核心区域，满足刚需；商品房聚焦核心地段，主攻改善型需求。两者通过“租售两端挤压”稳定房价，形成“低端有保障、高端有市场”的格局。

据克而瑞长租数据显示，随着保障房的入市，叠加租赁大社区供应，2024年核心八城租金普降，其中成都降幅最大，同比降幅达10%，其次是上海，达7%，杭州、南京降幅同比皆为3%。核心八城中，仅北京租金出现同比上涨，涨幅达5%。

值得注意的是，近几年来，住房公积金使用范围正不断扩大，其中部分重点城市已基本支持公积金付房租，2025年1月北京发布《关于开展提取住房公积金直付房租业务试点工作的通知》，公积金“直付房租”业务已可实现“零材料”办理。

对比核心八城公积金及租金覆盖率来看，大部分城市月度公积金缴纳额基本可覆盖客户房租一半以上，其中杭州、南京、成都、武汉等二线城市覆盖率较高，最高的武汉已达84.7%，成都其次，达80.2%。

公积金租房政策的有效支撑，也在一定程度上提升了居民租房意愿及减轻租房负担。

整体而言，“配租+配售”双轨并行模式已经成为保障房现行特征及未来趋势。从历史来看，不同保障房类型，伴随住房需求变化，其发展状况不同。目前整体行业正向“品质化租赁+精准化保障”转型。

其中配租型保租房将持续供应高峰，配售型保租房正面临入市量低、市场接受度不高等问题。未来，需突破政策执行瓶颈。