丁祖昱：房地产行业毛利率下降至10%

上市企业年报季已收官，Wind数据显示，A股已有5402家上市公司披露2024年年报：全年营收71.92万亿元，同比下降0.23%，其中4029家实现盈利，占比75%。

分行业来看，不同行业业绩分化显著。其中信息技术板块营收增强，2024年增长达11%位居首位，房地产行业延续低迷，营收增幅以-21%垫底。

聚焦到房地产行业来看，据克而瑞研究中心对50家上市房企2024年财报数据的整理，2024年行业典型上市房企整体营收与利润出现了双降，2024年行业典型上市房企整体的毛利率为10%，同比下降2个百分点。

目前盈利难已成为房地产行业的普遍现象。

展望2025年，部分房企预期相对乐观，经过三年的深度调整，我国房地产市场规模已从峰值时期的18万亿元逐步回落至不足10万亿元。当前，市场继续下行的空间已较为有限，预计2025年，整体市场将逐步进入筑底回稳的阶段。

同时，随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。

截至目前，沪深两市上市企业2024年年报披露正式收官，Wind数据显示，5402家上市公司2024年全年营收71.92万亿元，同比下降0.23%；归母净利润5.21万亿元，同比下降2.98%。其中4029家实现盈利，占比75%，2567家归母净利润同比增长，2835家公司净利润同比下滑。

分行业来看，2024年上市企业业绩分化显著。其中信息技术板块营收增幅最高，达11%，其次是金融及可选消费板块，营收增速分别为5.6%及5.5%，房地产行业垫底，为-21%。

从个股数量来看，2024年全市场共有4029家实现盈利，占比76%。从净利润增幅区间分布来看，10%企业净利润增幅超100%，7%企业增幅介于50%-100%，31%企业增幅低于50%，53%企业净利润呈现负增长局面。

2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%。同时市场销售价格持续下探，不少房企以价换量加快跑货，利润空间持续收窄。

在此背景下，房地产行业整体从2023年的增收不增利，到2024年的营收与利润双降，最终在A股上市公司行业分类表现中垫底。

目前来看，若未来市场持续筑底盘整，已有的存货跌价准备计提或不充分，未来仍有进一步减值风险，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。

为了进一步了解房地产行业上市房企的情况，克而瑞研究中心以《2024年中国房地产企业销售TOP200排行榜》全口径销售TOP100以内的上市房企为主，梳理出50家典型上市房企财报数据，发现2024年行业典型上市房企整体实现营业收入34579亿元，同比下降17%；营业成本30619亿元，同比下降15%。

从趋势来看，典型上市房企营业收入增速2021年最高，达14%，随后在2022年跌至-14%，2023年短暂回升后，2024年再次出现加速下滑态势。

从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年典型上市房企实现毛利润3446亿元，同比下滑33%，下滑幅度为历年较高。

从企业各项利润率指标来看，2024年行业典型上市房企整体的毛利率为10%，同比下降2个百分点；净利率为-9%，为亏损状态；归母净利率同样为-9%。

可以参考的数据是，2007年年报数据显示房地产行业平均毛利率是38.59%，2011年房地产行业平均毛利率达40%，经过十多年的发展，房地产行业毛利率已从40%的高点降至10%。

出现亏损的原因，一方面是历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。另外一方面是，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。

此外，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。

盈利难已成为房地产行业的普遍现象，其中大部分房企的净利润都出现了亏损，在市场压力下存货跌价损失成为净利润亏损的主要原因，此外合联营投资亏损以及信用减值损失也成为利润下滑的重要因素。

随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。如保利发展提出“做大不动产经营业务，创新资产管理机制，大力发展租赁住房，提高持有资产经营收益”，“做强不动产综合服务，持续推动‘大物业’战略落地，提高综合服务的专业化市场化水平，探索第二增长曲线。”招商蛇口2025年计划入市9个公寓项目、8个商业项目、3个产业园项目，并表示未来将加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。

从长远来看，我们相信随着利好政策的持续加码，将助力市场预期的修复与信心提振。2025年或将成为房地产市场筑底回稳的关键之年。

与此同时，房企的经营逻辑也要迎合行业新阶段的发展特点。在传统开发业务上，要以销定投、聚焦核心，同时也要加大转型业务拓展力度，从而实现稳健的高质量发展。

房地产行业从2023年的增收不增利，演变成2024年上半年的营收与利润双降，房企转型刻不容缓。

在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块，打造持续增长的第二增长曲线。同时，还有部分房企从产品品质出发，加大了向内求索力度。

目前整体市场仍在止跌回稳的过程中，行业盈利仍将继续承压，各房企仍需积极调整，寻找结构性机会，以增量项目较高的毛利率来带动整体企业毛利率企稳，只有这样才能实现稳健高质量发展。