中土协联盟出炉 开发商深圳抱团炒地谋一级市场

开发商拿地太多要饱受争议，公开竞价要承担高成本，新的夺地模式，时刻刺激着开发商的神经，原本是竞争对手的他们，因为共同的利益走到了一起。

近日《华夏时报》记者独家获悉，象征着一个利益联盟的中国土地投资协会(中土协)已在深圳横空出世，协会汇集了华南大部分开发商负责拿地的骨干，目前会员达到190多人。据悉，碧桂园、雅居乐等土地储备较多的地产商均参与其中。

而该协会一牵头人告诉本报记者，因为暴利诱惑，很多开发商都想来分一杯羹，因为控制了土地一级开发权，也就控制了土地的买卖权。

开发商联合进军土地一级开发市场，作为一个新兴拿地模式，正在全国各地风起云涌，各方利益群体开始在这个房地产产业链的最上游角逐。

开发商联盟的奥秘

"走联合之路，优势互补，利益共享，"中土协的一位牵头人直言不讳，"其中有的是上市公司，不方便出面操作;有的是港资企业，对内地市场运作不熟悉;有的是企业跟政府关系不行，协会联盟可以取长补短。"

有意思的是，土地储备较多的开发商，过去公开拿地，是为了上市融资，而如今做地主却饱受指责，每个项目都被紧盯着，这让开发商们倍感压力，因此全国最大的地主之一碧桂园也开始寻求新的拿地模式，用别人的名义拿地。

但是，协会是民间组织，没有拿地的权利，如何能名正言顺地参与开发呢?这位牵头人道出了其中奥妙，原来背后有公司控制运作，协会仅仅是个包装，他们以土地顾问或者提供某种服务的名义同政府接洽。前期参与一级开发不能买卖土地，但是可以控制土地。

深圳某房地产投资顾问有限公司一名董事告诉本报记者，已有民间组织与政府合作的例子，前不久深港澳商会便在大连与政府签下一块一级开发的土地。

"一级开发不是一般人能做下来的，时间长，关系复杂，很多公司不愿意去蹚浑水。"中土协牵头人对记者解释说，如果二级开发商看中了哪块地，一级开发商再以协会的名义去跟政府谈，土地在一级开发商成立的壳公司名下，而资金则是由二级开发商来出。"协会背后都是不同的开发商，一旦开发过程中有问题，开发商和政府都可推卸责任，所谓'冤无头，债无主'。"

看起来，开发商联盟拿地，一是避开公开市场的争夺，先入为主做到最低成本拿地，二是避开外界的监督。但在开发商联盟中，又存在着分化，即一级土地开发商在控制土地后倒卖给二级开发商，中间赚取一层利润。

"通俗地说，我们用协会名义来控制土地，虽然一级开发还没有拿到土地使用权证，但基本就可以锁定了，卖给谁，多少钱卖，都是我们自己做主。"协会牵头人如此坦言。

一级开发争夺战

协会联盟的关键，是商议如何进行土地一级开发。

在经历了2007年疯狂拿地，2008年土地无人问津，再到2009年因政府救市土地市场迅速回暖的过山车后，开发商们终于开始明白了土地的长久价值和低风险特性，争夺土地的战争再次打响。但二级市场土地太贵，如果没有关系和背景，很难拿到好地，因此，越来越多的开发商开始进军上游--土地一级开发。

中国房地产职业经理人联盟土地投资委员会秘书长马越告诉记者，一线城市都是由国土局旗下的土地储备中心来操作的，资金充裕，土地资源又紧缺，土地一级开发都被政府垄断，企业参与，政府只给2%-8%的管理费，而不是共同开发的分成模式，所以开发商将目标移向了二、三线城市。

深业集团有限公司原投资部副总经理马安华就告诉记者，他们做一级开发主要是在中小城市，目前成都就有2个项目，一级开发没有固定模式，关键是政府愿意合作才行，一般是公司出钱做成"熟地"，拍卖后收益跟市政府按比例分成。

据记者了解，土地一级开发的争夺，实质上就是土地指标的争夺。

"县、市政府拿不到指标，我们就帮忙去省里争取指标，今年的指标用完了，就争取明后年的。"协会牵头人透露，有指标的地，政府当然更愿意公开拍卖，而他们参与的一级开发，大多是没有指标的土地。

英联国际不动产董事长郭建波对记者说，他们代理过的深业集团2007年在江苏泰州拿下一个14平方公里的项目，就是深业事先投资，赢得了二级市场拿地的优先权，政府挂牌时限定条件走程序即可。

"下游没水喝，当然要跑到上游来争水了，成片的一级开发利润只会越来越大，毕竟土地资源是有限的，但现在很多中小城市的领导根本没这个意识，都是开发商指定要哪块地来操作。"国际商务策划师崔元星指出，一级开发没有现成的法律法规，交易规则也不成熟，主要是和政府商谈，国内一级土地市场才刚刚起步

"指标就是钱，谁能拿到指标，谁就是好干部。"有些地方领导甚至如此大胆地宣称。控制土地一级开发权，拿到土地指标，是时下各大开发商最为头痛的夺地关键。