中土协联盟出炉 开发商深圳抱团炒地谋一级市场

上游的暴利链

"一级开发的利润比二级开发大很多，尤其是新城区开发成本较低，算上拆迁赔偿、指标、五通一平等成本，一亩成本大约为20万元。"崔元星向记者透露，在县城土地能卖到50万一亩，市级可以卖到100万-200万元一亩不等，区域不同，出售的价格也不同，但新区开发成本都差不多。旧城改造成本相对高些，不过政府会通过调高容积率来保障开发商的利润。

"三、四线城市的新区所有成本加起来只要1.8万元一亩，太高没钱赚。"中土协牵头人向记者爆出了惊人的数字。

正是由于投资回报率高，熟悉内幕的企业都觊觎着充满暴利的一级开发。

崔元星告诉记者，他们在全国操作过数十万亩的一级土地开发，其中就有中信泰富在海南省万宁市东澳镇神州半岛的项目，占地37.93平方公里，2.5万亩经营性用地，一级土地开发投入12亿元，一次性全部交给海南万宁市政府操作，征地款、清理补偿、税费及政府收益各占1/4左右，土地增值收益按五五分成。

金地、中海、中信等大型开发商也纷纷参与到大片新区一级开发中来。如西安曲江新区15.88平方公里的文化城，惠州新城18平方公里的健康城，浙江嘉兴市15平方公里的滨海新城，都是按土地收益分成来合作，且开发商往往占利润大头。

一级市场较为成熟的成都，开发商更是挤破了头，中信蜀都在郫县有7343亩、中新在犀浦有2000余亩、花样年在蒲江开发7000多亩，此外中铁二局、国地、阳光100置业集团等地产企业都来此分得一杯羹。

中土协牵头人告诉记者，做完一级开发后，一般有两种模式，一是交给政府走招拍挂的形式，二是协议出让给开发商。他们选择的是后者，地方政府很多地依然是协议出让，不需要通过招拍挂，他们同当地有背景的人物联合去摘地，最后土地出让款全归企业，不需要跟政府分成，但前提是很多政府领导在公司也占有股份。

"有些我们看不上的土地，就倒卖给别人，潜力大的自己拿着，根据资金情况来定。"中土协牵头人说，他们在深圳拿的地有的囤积了8年，就是想等到价格贵的时候再拿出来挂牌。

馅饼还是陷阱?

"做的好是馅饼，做的不好是陷阱。"崔云星对记者说，根据他多年的土地顾问经验，一级开发商具不具备眼光、是否有和政府谈判的能力很关键。

"一级开发是可遇不可求的，收益也不均衡。"深圳某大型上市公司负责拿地的人士告诉记者，他们2006年参与珠海的一块30万平方米的土地开发，花了一百多万元做好方案，跑了两年的关系，规划方案、容积率各方面都得到了政府的认可，但最后因为拍卖的价格高过他们目标价一千多元，而被别的开发商拍走，前期的成本也亏进去了。

"因为土地资源政府垄断，政府从心底里认为与开发商合作一级开发是迫于无奈，很多专家认为给开发商分利是国有资产的流失。"崔云星说，"我顾问过的西部政府太多了，根本不可能推行一级开发市场化，领导理念僵化，等到开始实施时，问题就来了，外来人别想赚钱，成都和呼和浩特是特例。"

崔元星还告诉记者，他们顾问的宗旨就是:帮政府圈钱，为企业圈地，促进阳光下的钱权交易。

海南万物集团有限公司总裁苏文和也告诉记者，一般一级开发项目都是几千亩，资金成本太大，所以他们做的项目不多，能否做就取决于两个条件，第一是公司的资金实力，第二是跟政府的关系。

"只要各种手法到位了，政府的招拍挂土地方式就可能为你度身定做，尽管有更高层面的约束，但总有解决之道。"崔云星感慨，一级开发的水比二级开发更深。

但中土协的牵头人告诉记者，他们运作一级开发有十多年的经验，只是以前没有公开过，越来越多开发商想参与进来，有了联盟后，他们施展的空间也就更大了。