宝安城市设计出台 高标准建设现代化滨海中心区

宝安区面积约７３３平方公里，人口５００余万。宝安中心区是深圳经济特区的西大门和城市双中心之一，是深圳唯一的滨海中心区，有着独特的滨水海港风景资源。以珠江航运、沿江高速和深圳机场形成港深惠城市带的轴向联系，是西部滨海区产业发展的核心组成部分。

商务办公区和核心商业区处于宝安中心区核心圈层内，商务办公区位于核心区的西翼，由裕安一路、宝兴路、海澜路、滨海大道所围合，规划用地面积约６０公顷，建筑面积约１８０万平方米，规划布置高级商务办公写字楼，提供完善的商业服务，建筑体现滨海办公区的高品质，形成宝安中心区总部经济区。核心商业区位于核心区东翼，紧临地铁一号线和五号线，由新湖路、创业一路、宝华路、兴民路、海秀路、新安一路所围合，规划用地面积约４５公顷，建筑面积约１２０万平方米，布置商业步行街和大型购物中心，为大量人流提供综合性商业、购物、休闲娱乐服务

核心区将建成５０多栋高１００—２００米的现代化高层、超高层办公及配套建筑，形成设施完善高效的现代滨海都市ＣＢＤ地区。

为提高城市规划水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化和法制化，根据《深圳市城市规划标准与原则》以及其他相关法律和法规的规定，《宝安中心区商务办公区和核心商业区城市设计导则》（下称《城市设计导则》）日前出台

关键词：功能布局

根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区功能以商务办公为主，以公寓、行政办公为辅，并引入适量酒店、商业元素。

核心商业区由商业中心组团、东部商住公寓组团、南部商业办公组团构成。

关键词：用地与人口规模

设计区域总用地面积１１０公顷，其中可建设用地面积６９．５公顷，占总用地的６３．２％。设计配套设施用地１．３５％；道路用地占３６．８％绿地用地８．２４％。设计区域总建筑量为３２０．７３万平方米，毛容积率２．９，建筑用地净容积率５．４。总人口为１２．２７万人，其中居住人口１．８４万人，工作人口１０．４３万人。

关键词：城市设计理念

根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区和核心商业区分别以各自的中心公共开放空间为核心，服务各自组团，它们之间通过地下公共走廊相连。通过亲水休闲带及购物休闲街，将人流经过各自地块由北向南引向滨海休闲区，从而最大限度的提升各自地块的亲水功能。最外围辅以都市绿环汇集于联系外围人群，从而形成以商务、商业、滨海文化休闲于一体的现代海滨ＣＢＤ风貌。

关键词：设计目标

此次推出的《城市设计导则》提出了宝安中心区商务办公区和核心商业区设计三大目标：

目标之一，运用城市设计的概念和方法，对设计范围内的建筑、公共空间等提出刚性以及弹性控制要求，为下一阶段的建筑设计以及景观设计提供指导；

目标之二，高质量、高标准的建设具有地方特色、环境优美、功能完善的现代化滨海城市中心区，创造良好的地区形象，提高城市生活品质，提升中心区的地位；

目标之三，对中心区内的各类用地作出系统安排，确保各地块出让后，城市空间仍然保持较强的整体感。控制和引导开发建设良性循环，增强可操作性，充分发挥土地的综合效益，为城市开发管理工作提供技术依据。

宝安中心区商务办公区效果图。

核心商业区效果图。

行政中心。
 

关键词：设计原则

《城市设计导则》提出了宝安中心区商务办公区和核心商业区七大设计原则——

利益兼顾原则：在编制过程中注意平衡多方利益，与政府、公众和开发商建立了高效的协调沟通机制。具体每块地块的开发控制要点和规划设计条件，都经过与各方面的多次磋商协调达成共识，确保城市公共利益的有效实现和资源配置最优化，实现多赢，保障规划编制的科学性以及有效性。

可持续发展的原则：在设计和控制中兼顾经济发展、城市景观形象和环境可持续发展。

创新性原则：在遵循现行规范和标准的前提下，研究未来发展的前瞻性并结合设计范围内建设项目的实际需要，参考国内外先进案例，进行有原则的创新。

可操作性原则：刚性指标和弹性指标相结合，地块划分保持弹性，有利于规划管理和土地出让，适合不同规模的用地要求；城市设计要素按刚性要求和弹性控制划分，以便在规划管理控制过程，既能按导则成果要求实现城市空间效果，又给具体项目建设留有创新的可能。

近远期结合的原则：综合考虑地块功能组合、空间形态、交通服务、设施配套来确定分期实施的实虚，加强方案的可操作性，为下一阶段的建设开发提出明确的指导要求。

系统性和实用性原则：注重各部分内容之间的关联并提供不同形式的索引和饮用，既方便查阅、审批，又避免出现重复内容。

商务办公区和核心商业区将呈现丰富的海岸线景观

建筑空间环境布局突出多元化城市形象

宝安中心区商务办公区和核心商业区建筑布局将呈现什么样的特色？《城市设计导则》提出：宝安中心区商务办公区和核心商业区整体建筑布局突出多元化城市形象，目标在于创造丰富的海岸线景观。其中三组总高度线高位２０５米的地标建筑群分别位于核心商业区内创业一路与新湖路的交叉口、新安一路与新湖路的交叉口及商务办公区内商务休闲广场以北片区，形成三个高密度的超高层区域。中央绿轴两侧宝兴路与宝华路的街道界面因面对开阔的公园，其建筑密度及高度相对较高，且形成由北向南跌落的整体空间态势。其他主要的街道界面，包括新湖路、裕安一路、海滨大道及海澜路的界面，均有起有伏、高低错落、富于变化。

其他有关停车场、城市水体、植物配置、雕塑小品、信息标志的城市设计具体如下：

停车场——停车场的绿化景观宜综合采用周界绿化、车位绿化和地面绿化及铺装等方式。停车间隔带中种植乔木可提供停车场庇荫并增加绿化率。停车场铺装形式和色彩与周边环境包括建筑界面、周边地块的景观设计等协调。停车场铺装材料宜多样化，宜选用透水性材料。

城市水体——应保持水体沿岸用地的开放性、公共性和可达性，保证水体和陆地间良好的景观通透性。岸线处理应强调绿化与景观效果的营造。

植物配置——适应绿化的功能要求，适应本地的气候、土壤条件和自然植被分布特点，体现良好的生态环境和地域特点。绿化施工设计应充分考虑近海土质，采取措施保证植物生长效果。

充分发挥植物的各种功能和观赏特点，合理配置，常绿与落叶、速生与慢生相结合，构成多层次的符合生态结构，达到人工配置的植物群落自然和谐。

充分利用不同植物组合的高度、密度对空间的限定和塑造功能。

雕塑小品——雕塑小品应具有时代感，以贴近人为原则，切忌尺度超高过大，更不宜采用金属光泽的材料制作。

雕塑小品宜多采用本地艺术家作品及反映本地文化艺术特色的作品。

信息标志——信息标志的位置应醒目，且不宜对行人交通及景观环境造成妨害。

标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在的地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。各种标志应确定统一的格调和背景色调。

不片面追求单位建筑的“标志性”或“超前性”

群体统一和谐 个体形象丰富多变

根据《城市设计导则》，宝安中心区商务办公区和核心商业区建筑形态将体现“群体统一和谐，个体形象丰富多变”设计原则，按照个体单位在群体中的主次、形成风貌所起的作用大小把握其建筑表现的度，并且不应片面追求单位建筑的“标志性”或“超前性”。

基本原则：单位建筑长度不宜超过５０米

《城市设计导则》提出了该区域建筑形态设计的基本则是：

建筑设计应考虑建筑空间组合、建筑造型与整体景观环境的整合。

形象塑造应注意与周边环境背景的协调及城市轮廓线的变化，底层、多层、中高层、高层建筑混合组成的建筑群应注意形象风格及尺度感的统一性。

建筑体量与尺度，单位建筑体量应保持长宽高有良好比例，不出现庞大、横长、矮胖的形体。单位建筑长度不宜超过５０米。

建筑立面。建筑的立面设计提倡简洁的线条和现代风格，并反映出个性特点。

建筑底部：街道两侧商业界面应设遮阳设施或骑楼

建筑底部外墙处理宜细。主要步行街道两侧应保持完整连续的街前立面，建筑底部街墙立面的高度适宜。街道两侧的商业界面应设遮阳设施或骑楼，住宅、商业、办公等不同功能的出入口必须分开设置。

高层建筑：顶部宜设置太阳能板，充分利用可持续能源

高层建筑（除住宅外）应采用点式塔楼。

高层建筑立面应表达建筑的主入口方向。高层建筑立面与底部的风格、比例作协调处理。

高层建筑顶部按照登高关经济廓线需要，注重第五立面设计。要求高低错落有致，形象生动灵巧。注重屋顶本身的长宽高尺度和比例，不至于庞大、笨重。高层建筑顶部应遮挡机电设备，顶部设计应与立面协调。顶部宜设置太阳能板，充分利用可持续能源。

建筑外立面材质：不得使用低档次的马赛克

选用节能降耗、经久耐用的外非毛坯材质，不得使用低档次的马赛克、黏土砖、涂料、瓷砖、水刷石、干粘石、剁斧石等装饰材料和工艺。干道两侧、中心街区、重要节点的建筑外立面用材及工艺必须符合高质量建设现代化都市的要求。

以石材、玻璃和金属混合，纹理简洁高雅，体现稳重大方的风格。材料纹理宜反映材料质地，避免使用纹理复杂的材料及仿真材料。用于里面的玻璃及金属材料宜使用低反射率镀膜。屋面则采用高反射率的材料。

高层建筑外墙材料宜与建筑底部协调。

就地取材，充分利用现有地方材料。

建筑色彩：遵循“统一中求变化”的原则。

利用合适的主色调和辅色调搭配，产生出建筑色彩的整体观感效果。通过色相、明度和纯度对比的调和体现不同的色调效果。

宜根据建筑功能、材料和环境进行色彩设计。立面色彩宜保留外墙材料原色。

各组团根据规划性质确定主色调。生活区选择偏暖性色调，居住建筑宜以高明度、低色彩为主，基调淡雅明快。商业区颜色可更自由，外饰面可选择亮色，增加商业氛围。局部标志性建筑可突破组团内的主色调，强调其标志性地位。

高层建筑外墙色彩宜与底部协调。

建筑室外设施：不得在建筑外墙临空挂设空调设备。

除居住建筑外，区内建筑物均应采用中央空调系统，不得在建筑外墙临空挂设空调设备，需要在外墙挂设的，应设计空调设备位置。

建筑物上必然出现或建成后再逐步装置的附加物，必须在设计上统筹安排，预留位置或预作限定。这类附加物包括：建筑物名牌与店名牌、广告牌，放在建筑上的各种城市标识、空调外机、太阳能热水器以及阳台的封装、安全卷闸门及安全网的设置等。

建筑物设计时应充分考虑外立面清洁设施的设置。

配套设施：所有公共建筑的厕所对外开放。

书报亭、电话亭、小商亭等系列性建筑应统一规划和设计，形成统一标识。公共厕所一般不在室外单独设置。所有宾馆、酒店、商场等公共建筑的厕所对外开放。

立面设计将充分

利用海滨景观

《城市设计导则》将宝安中心区商务办公区和核心商业区全区划分为六个分区，根据各自的位置、功能、景观等制定控制原则，其中之一原则就是建筑风格宜亲近自然与海滨景观，立面设计要充分利用海滨景观。

这些控制原则主要包括：

住宅、公寓立面做公建化处理。强调竖向挺拔高耸，立面平整，不设凸阳台，凹阳台站里面比例不超过２０％，窗栅应设在窗扇内侧。

标志性建筑形象突出，强调竖向挺拔高耸。各塔楼造型协调呼应。

底部商业处理方面，沿街界面有明显底部商业处理，立面设计应通透，充分发挥商业展示功能。建筑立面的水平线与入口空间应以适当的比例切割与虚实结合，给人以亲近感。街道两侧商业应设遮阳设施或骑楼。

鼓励公共开放空间与地铁站入口结合设置。商业性空间整体设计要协调。

步行商业街要进行协调设计。步行商业街首层沿街设连续的骑楼或遮阳篷。北侧商务办公及公寓建筑应采用点式塔楼，南侧的居住建筑可用板式塔楼，两侧风格协调。两侧塔楼向内侧退至少五米，以免对行人造成视觉压迫。

商住混合功能地块的住宅入口设计应有亲和力，同时保证安全性和私密性。避免与商业、商务办公入口混合或合并设置；住宅入口的空间形态应具有一定的开敞性。

建筑界面开放型。与主要公共开放空间相邻的建筑界面设计应丰富，加强与公共开放空间的视觉联系。

强调滨海特色。建筑风格宜亲近自然与海滨景观，兼具理性与人性化特质。立面设计要充分利用海滨景观。景观面建筑界面宜有大面积窗口，且结合设置室外活动空间。

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商业业态与界面控制

·强制性商业眼公共通道两侧、沿新湖路、沿中央绿轴两侧及沿商务区绿带两侧为强制性商业界面。

·建议性商业在商务区部分地段建议设置商业。地下商业均为建议性的弹性控制要求。

·商业形态根据商业的不同服务性质。将之分为生活服务类、商务服务类、休闲服务类三种。

·沿新湖路界面以生活服务类为主，包括超市、百货、专业店、便利店等。

·沿公共通道两侧、中央绿轴两侧及沿商务区绿带两侧以休闲服务类商业为主，包括：娱乐、餐饮、文化休闲、特色店、专卖店等。

·商务区宜设置商务服务类为主，包括：金融电信营业厅、商务餐厅等。

商业界面形态控制步行街与新湖路是规划内主要的商业界面。根据各自对开发那个空间形态的要求以及道路的等级，应分别采用不同的沿街对立面形式。