深圳一代“综”师撼市登场 地产形态变化成必然

　　当深圳选择了“高密度、高容积、高价格”的香港城市发展模式后，城市地产形态的变化也属必然。2013年，可以说是深圳城市综合体元年，早在这个概念诞生之初，外界对综合体的理解无非是整合的地产形态与复合的经济形式。但是当如雨后春笋般的综合体一夜之间崛起时，才发现深圳给综合体写下了新的注释。

　　据统计今明两年，，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平方米。密集冒头的综合体如何在市场消化，又如何实现差异化竞争?在惊呼深圳综合体时代到来时，也不得不思考这些问题。

　　全城尽是综合体

　　根据深圳中原不完全统计，2013年至2014年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平方米。在这13个项目当中，总体量低于30万平方米的只有2个，高于50万平方米的有10个，高于100万平方米的有1个，平均规模59万平方米左右。而从区域分布来看，综合体也不再是只聚集在原关内的主城区，宝安、龙岗、盐田乃至大鹏也都有各自的热点综合体，这也与深圳多中心的城市布局不谋而合。

　　从过去深圳地产30年发展历程来看，如果苛刻地以总建筑面积超过25万平方米，集中商业、写字楼、酒店、住宅四个板块齐全的标准来衡量，深圳建成并全面入市的综合体的位数不多。但是在深圳城市更新、全面提升城市价值和土地效益的背景下，综合体在近两年将井喷式开发。严格来说，都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高度集中的复合性空间。

　　人均GDP破万的必然

　　综合体为何会集中出现?浅层次的原因是：商业地产较少受到调控的约束，许多开发商由住宅领域转向商业地产领域。其次是深圳土地稀缺，为了让土地产生最大的附加值，近几年深圳出让的土地大部分是综合用地。

　　进一步来分析，目前深圳城市的消费总量和消费形态，也是孕育集中商业的“温床”。根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段，因此有观点判断深圳已经迎来城市综合体的大发展期。来自邦恒顾问投资的数据，在过去的3~5年间，深圳年零售额度增长约为20%，差不多4年左右就会翻倍。而未来深圳通过城市人口的置换，实现人口结构的转变，在人口总量增长不大的情况下，未来消费能力会出现提升。目前深圳人均商业面积超过1平方米，正在向发达国家人均1.5~2平方米的标准靠近，但是由于目前处于商业形态的更替过程中，城市综合体会对传统的便利店、商铺等形态进行置换，所以理论上来说，未来10年间，深圳还可以容纳更多的综合体。

　　事实上，对于综合体的发展，从专业分析，区域型城市以及一个城市的区域中心，只要经济实力达到一定程度，就有综合体的成长空间，只是整体规模的大小问题。遵循综合而集约的理念，都市综合体在空间形态上整合土地功能，集约化开发，立体附合了城市的多种功能，因此适应当代城市发展要求，成为城市新区建设和更新的重要手段。