楼市20％个税政策“悬空” 新一轮调控难度很大

    “国五条”地方细则今年3月出台以来，除北京市以外，有关“二手房交易个税按个人所得的20％征收”政策，在许多地方并没有明确实施时间，因而一直处于“悬空”状态。

    业内人士认为，新一轮房地产的调控难度很大，一方面不能放松现行的政策导向；另一方面，不解决股市等资本市场长期不景气的问题，不解决地方政府长期依赖土地财政的问题，恐怕难以厘清资本追逐利润所带来的楼市异化问题。

    增税“言之凿凿”，地方“听之藐藐”

    按照“国五条”规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20％计征”。

    从3月底至今，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。针对20％个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。

    如今，有关增加个税的政策可谓是“草色遥看近却无”：人人谓之有，实则未尝有。

    “我们办理的二手房交易，没有征收过20％的个税，个税还是按照房屋总价的1％或2％征收。”有热点城市二手房中介负责人告诉记者。一城市房地产部门负责人告诉记者，此政策何时实施，“目前没有时间表”。

    为何出现这一现象？据了解，一些城市房屋登记系统时间不长，存在不少“大龄房源”，诸如老公房、房改房等，核价难度很大；由于“阴阳合同”不同程度地存在，公平核价并不容易。此外，住房购买、非毛坯和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。

    据分析，一些地方对个税政策带来的冲击力准备不足。今年3月，有的地方出现“离婚潮”，争议矛头直指增加个税政策。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，这些年房价早已翻番，增加个税政策一旦实施，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。

    房价环比上升，“高价地”再度回归

    中国指数研究院数据显示，今年4月全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00％，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。

    国家统计局中国经济景气监测中心3月进行的中国百名经济学家信心调查显示，对于未来六个月全国平均房价趋势，8％的经济学家预期“上升10％以上”，比上季度增加7个百分点。

    值得注意的是，新的“高价地”再度回归。5月6日，广州白云同宝路土地的出让经历了近200轮争夺，成交的楼板价高达每平方米25597元，溢价率达到1145％。4月以来，厦门、长沙、天津等地都出现了高溢价地块。

    “20％个税等政策‘悬空’，倒是给房企吃下一颗定心丸。”一知名房企负责人告诉记者。

    撬动银根地根，建立“长效机制”

    业内人士分析，我国股市、基金等资本市场长期低迷，不能实现多数人的资本“保值增值”的愿望，加上土地财政的无可替代性因素，地方经营土地的冲动难以遏制，以至于楼市“保值增值”的作用明显，因而资金不断涌入这一市场。

    今年3月27日举行的国务院常务会议强调，要继续搞好房地产市场调控，财税改革要拿出方案，循序渐进。金融改革要在推动利率和汇率市场化、发展多层次主板市场方面推出新的举措。加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

    记者了解到，针对“长效机制”的相关调研正有序进行，业内人士认为这是本届政府楼市调控的“关键一招”。

    业内人士指出，建立房地产稳定发展的长效机制，不能只一味地限制房价及购房需求，而应该在加快土地供应、改革“土地财政”等方面作出制度安排。

    顾云昌等人建议，要调整财税体系和中央地方事权体系，加快建立替代税种、加大转移支付力度，“多予少取”，使地方政府的土地依赖切实降低。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，必须遏制楼市作为“投资品属性”的不断膨胀。

    该院研究发现，商品房量价水平与货币政策的周期性变化密切相关，宽松的货币政策会刺激房地产业发展，引发房价上涨；紧缩的货币政策会抑制房地产业发展，引发房价下跌或上涨幅度趋缓。

    “与其试图撇清房价与货币政策的关系，不如采取切实可靠的行动来遏制房价过快上涨，并建立健康的资本市场、丰富人们投资渠道，来为楼市合理‘减压’。”陈晟如是说。