限外令政策解禁 商业地产升温预热呈蓄势待发状

年关临近，深圳房价仍然居高不下，虽然新盘入市热潮减退，仅剩部分在售楼盘积极推出各种优惠活动，以期在年底创下新纪录，但住宅无论成交量或价格都是节节攀升。恰在此时，“商业限外令”政策解禁，业内人士认为，新政策将对商铺和写字楼的销售起到预热的作用。可以预见，资金的持续缓慢流入将推升成交量，展现出蓄势待发的态势。

近期佳兆业旗下三个项目将在不同的片区相继亮相，香瑞园南区和茗萃园二期商铺展开“1万抵5万”的优惠申请活动，这两个楼盘拥有规模共达6000多平方米的商铺，自本月14日亮相以来，吸引了周边众多商业投资者，金翠园商铺也将在12月中旬推出，佳兆业地产的商业项目将顺商业热流而上。

商业地产将延续住宅的走势

香瑞园商业街

目前，深圳楼市的住宅市场火热行进，销量和价格节节攀升，但商业市场状况稍有不同，尤其是写字楼和商铺，今年以来，虽然空置率、租金和售价同比去年有20%的回升，但整体还是比较低迷。

为什么商业地产与住宅走势背离？商业地产易受制于实体经济，商业地产的实际交易中，贷款利率和税金明显高于住宅等原因都大大抑制了商业地产的投资需求。针对商业地产与住宅走势的背离，开发商和政府都集思广益，各施其技，争取在商业地产低迷的情况下迎难而上。这时解禁“商业限外令”政策的出场和住宅的内在商业需求成了救星，对商铺和写字楼的销售起到预热的作用，未来很可能接过住宅领跑的大旗。

内外因素同为商业地产预热

11月17日，深圳产权登记交易中心下发通知，“停止执行原市国土资源和房产管理局发布的《关于规范境外机构及境外个人购买商品房的通知》”。此次“商业限外令”的解禁，对于香港、台湾或者其他境外人士购买深圳的物业，特别是写字楼和商铺来说，提供更便利的渠道。

除了外在原因，为商业地产预热还存在内在需求，商业开发体量需结合区域商业发展空间、项目定位、地块条件、商家组合和竞争项目等因素考虑，规模与效益的关系遵循一定比例，最佳规模能使得商业效益最大化，过度规模就会产生零效益或负效益。因此，合理规划商业体量至关重要，一般来说，一个10万平方米的社区，其配套面积应控制在5000~10000平方米左右，不宜超过15%，但也需因时因地制宜。

佳兆业香瑞园和茗萃园便是住宅的内在商业需求上的一个典型，香瑞园定位为低密度高尚住宅物业，配备22席的黄金街铺，辐射该项目约10万平方米的豪宅社区和近1000户高端消费人群，加上该项目紧邻岁宝百货片区人流旺地，消费人群集聚，也进一步扩大了市场容量和该区域的商业需求。