张曙光：越调越涨越高 地产调控不能只按暂停键

　　其次，用限购、限价的办法进行调控是药不对症。这种思维与当年的票证是一样的，不是宏观调控，而是政府管制，但管制从来都是管不住的。为什么出现了陕西的房姐、广东的房叔，一个人有十几套、甚至几十套住房。限制外地人购房，“我有两户口，一个外地，一个北京”，“我有两个身份证，一个用于当官，一个用于经商”，户籍管制的作用在哪里?“房多多”和“户多多”一样管不住。难道学区房的高房价与户籍制度没有关系吗?当然还有教育资源配置不合理的问题。与其管制不住，还不如早点取消管制，放开市场，加强管理。

　　事实上，早就应该进历史博物馆的户籍制度，现在还把它当作宝贝。用差别利率和税收来进行调控应当坚持，认真实施。

　　国务院办公厅日前发布关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》的通知，任务分式地提出明年要实施不动产统一登记制度。这是征收房地税的基础和前提，应当做好。不过，有些政策的实施可能与政策设计者的初衷相反。就以20%的个税来说，能不能抑制房价还是个问题。因为，20%的个税不一定是售卖者交纳，很多是加在了购买者的头上。这样，房价是跌了还涨了?

　　再次，从各地“国五条”实施细则的博弈来看，能否落实还是个问题。根源还在于其中的利益太大，不从根本上解决，只凭国务院的命令起不了多大作用。

　　据国外媒体综合国家统计局和财政部数据估算，2012年，中国房地产销售额6.4万亿元，交纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，交税合计1.1万亿元。银行房贷余额12万亿元，利息8400亿元，土地出让收入2.85万亿元，政府和银行从房地产获得的收入为4.79万亿元，占6.4万亿元的75%。这一估计有一个缺点，土地出让收入必须扣除征地成本，假定政府可以得到的部分占40%～60%，即1.14万亿～1.71万亿元，那么，政府和银行从房地产获得的收入为3.08万亿～3.65万亿元，占6.4万亿的48%～57%，其中政府占35%～44%。

　　可见，地方政府对来自房地产行业的收入高度依赖则是不争的事实。这么大的利益，地方政府决不会自动放弃，政策调控的效果必然大打折扣。正如有的人说，“国五条”只是给房地产摁了个“暂停键”。

　　由此看来，房地产调控的失败就在于就房地产论房地产，因此经常会出现头疼医头，脚疼医脚，甚至头疼医脚等调控怪象。问题虽然表现在房地产上，但根子却在体制上，调控政策有的选择和使用不当，有的并未针对问题的要害，执行起来步调也不一致。往往是按下葫芦起来瓢，不会解决问题，只能一而再、再而三地进行调控。看来，房地产调控需要有新思维。