深圳中原年度报告：2012年深圳楼市新房先抑后扬

　　“新国八条”持续将近两年的时间，调控至今，楼市可谓跌宕起伏。2012深圳住宅市场去年先抑后扬，写字楼、商业市场受新政影响分化严重。2013年全市潜在新增项目有86个，今年深圳市全年可售量将超过1000万平方米，新房供应套数将超过5.3万套。

　　供应持续放量

　　热点片区受追捧

　　根据市规划国土委和中原市场研究部统计显示，从批售的历史数据来看，深圳近几年商品住宅的批售量不算多，2004年以后有持续下降的趋势，2008年有小幅上升，2009年以后一直维持较低水平。而2012年则一改过去几年持续下降的局面，全年商品住宅批售量超过500万平方米，大幅增加了三成以上。

　　数据显示，2012年全市共推出商品住宅(含现售)将近4万套，面积达377.59万平方米，比上年同期减少了1.88%。主要是因为年初市场低迷，一季度总推盘量不足36万平方米，5月、7月推盘量增加，在市场需求持续放量的情况下，年底开发商趁势加快推盘，也同时满足其年底冲刺业绩的需求，12月份推盘量达56.27万平方米，为全年最高点。

　　从各区来看，2012年全市批售住宅主要集中在龙岗、宝安、龙华三个区域，总批售量占比接近90%。龙岗依旧是各区之首，批售量高达218.01万平方米，占全市的46.66%，其批售量同比也大幅上升了46.35%;福田、南山、盐田批售量则持续大幅下滑。2012年全市公开发售量，也主要集中在龙岗、宝安、龙华三个区域，总发售量占比达85.45%;龙岗是推盘量最大的区域，公开发售量达134.56万平方米，同比下降11.22%;罗湖因为有合正荣悦等新楼盘的入市，公开发售量大幅增加114.64%。

　　从户型分布来看，2012年单身公寓的发售量大幅减少了83.61%;一房单位也减少了40.06%;90平方米左右的3~4房增加，其中，90平方米以下3房增加了16.94%，90平方米以下4房则大幅增加了193.05%;此外，144平方米以下5房和144平方米以上5房单位的发售量也大幅增加，增幅分别达176.55%、30.97%。

　　成交量稳步上升

　　供求比下降

　　2012全年成交先抑后扬，下半年市场预期转向乐观，成交稳步上升，全年成交套数达40190套，大幅超过2010年和2011年的成交套数，且接近2008年的成交套数;全年成交面积达367万平方米，也大幅超过前两年的水平，但比2008年还少了10.27%，后市还有一定的上升空间。2012年全年新推面积有377.59万平方米，比上年同期略降了2.45%。由于推盘量减少，成交量却有一定的上升，以致供求比有所下降，供求比为1.03，仍显示供求矛盾较为突出，需求有待进一步释放。

　　2012年全市新推的一手住宅共33546套，比上年减少了16.05%，其中推售单位中，成交的套数有5909套，比上年减少了近两成。从成交结构来看，70~90平方米的2~3房成交占比超过五成，达57.51%，其中，90平方米以下3房的成交比上年增加了11.34%;另外，144平方米左右的5房单位，成交套数同比上升的幅度都超过50%;此外，由于市场上推出较多高拓展单位，如卓弘高尔夫雅苑、百合盛世等，以至于90平方米以下的4房单位成交大幅上升了93.53%。

　　从各区成交量来看，趋势基本上与2011年相同，仍旧是宝安、盐田的成交量出现上升，而其它各区的成交量都有较大幅度的下降。受深圳未来城市发展走势的影响，龙华和宝安中心区在本年度成为焦点，成交量上升。各区新推项目的销售率有所提升，均超过50%，其中宝安(含龙华)的新盘销售率最高，达71%。主要是由于下半年市场转好，开盘销售率有所提高，期间有龙华的水榭春天5、中央公园、万象新天，以及年底推出的汇龙湾、中航天逸等，开盘销售率都超过80%，虽未出现“受捧盘”现象，但部分楼盘亦在开盘前后数日之内出现基本卖完的状况。

　　可售量两年来最高

　　去库化压力犹存

　　受史上最严厉调控政策的影响，2011年底的全市可售量达263.79万平方米。2012年初有所回落，但在2012年的6月份过后，基本上可售量是呈不断上升的走势，至12月底，全市可售量高达324.06万平方米，比上年同期上升了22.85%，存量达到一个新高点。业内认为未来库存仍存隐患，如若有效需求不能正常释放，那么开发商的压力将急剧上升。

　　价格方面，2012年全市一手住宅的成交均价为18906元/平方米，同比微幅下跌0.43%，均价绝对值没有发生变化，目前价格仍保持稳中有升。从均价对比来看，全年价格的区域性变化较为明显，福田、南山、龙岗全年的价格比较稳定;罗湖在2012年分别有港澳8号及合正荣悦等新盘，全年的价格上涨了两成;宝安(含龙华)的价格则大幅上涨了三成，该区12月份的价格则上涨了40.19%，涨势强劲。

　　由于前期市场压力作用下降价的楼盘，在市场预期转向后，便有调涨价格的举动，再加上深圳城市发展走向及轨道交通的不断改善，龙华、宝安中心区的价格攀升，龙岗仍为全市价格洼地，2012年全市的价格基本维持稳中有升的态势。

　　2013年新房供应量

　　将超1000万平方米

　　据了解，2013年全市潜在新增项目有86个，新增项目住宅建筑面积约为686万平方米。龙岗的供应仍旧最大，有29个潜在供应项目，住宅建面高达300.88万平方米;南山有17个潜在供应项目，住宅建面为99.94万平方米;宝安和龙华分别有13个、11个潜在供应项目，住宅建面分别为97.40万平方米、59.44万平方米。从全年可售量来看，2013年深圳市全年可售量将超过1000万平方米，新房供应套数将超过5.3万套。

　　中原市场研究部分析认为，2012年楼市已经顺利挺过了艰难期，成交量稳定上升，价格仍处高位，但走势平稳。业内普遍认为，未来楼市继续走高是基本趋势，但政策的调控力度仍存，未来将以稳为主。综合政策、成交量等情况分析，中原市场研究部认为：2013年短期内应该处于调控的巩固期，现有的政策将会延续，货币政策也将适时微调;鉴于2013年较大量的库存及潜在的推盘量，在预期不改观的情况下，成交量价将保持平稳上升的趋势。因此，未来一年，深圳楼市将在更成熟、更稳定的道路上继续向前发展，整体走势将呈现温和迹象，楼市将正式迎来风和日丽的一年。

　　2012年深圳市各区一手住宅成交情况

　　区域成交量同比增新盘销供求比

　　(万平方米)减(%)售率(%)

　　罗湖5.46-54.62601.75

　　福田11.65-28.59500.45

　　南山37.72-40.18510.87

　　盐田1.9644.65672.05

　　宝安178.955.74710.94

　　龙岗131.00-19.24561.03

　　2012年全市各区一手住宅成交均价

　　区域2012年均价(元/平方米)同比涨幅(%)

　　罗湖2980120.18

　　福田30098-6.08

　　南山34377-0.52

　　盐田2314426.20

　　宝安1905630.17

　　龙岗14101-4.11

　　全市18906-0.43

　　2013年全市潜在推盘情况

　　区域新增供应面积全年可售量同比增

　　项目(个)(万平方米)(万平方米)减(%)

　　罗湖436.8844.95-18.27

　　福田983.87102.7255.64

　　南山1799.94130.5816.59

　　盐田37.909.92-54.91

　　宝安1397.40*250.40*-15.97

　　龙华1159.44

　　龙岗29300.88471.8154.69

　　全市86686.311010.3817.76