“新国八条”持续将近两年的时间,调控至今,楼市可谓跌宕起伏。限购、限贷、限价“三限”期间,投资投机群体受到重创,相继应声退出市场,市场陷入观望,楼市开始进入持久博弈。
当2011年针对二手住宅的“711”新政正式实施之后,各种政策的叠加效应彻底显现,市场因此急转直下,跌声一片。2012年中央多次强调,调控总基调不变,至年初,基本上延续了11年底的低迷走势。在行政政策不变的情况下,金融政策的微调便为众望所归,往往在一定程度上能起到转变市场格局的决定性作用。2012年2月18日,央行宣布降低存款准备金率之后,市场便开始悄然回升,在此期间,便有开发商低调小幅回调价格;紧接着5 月12日,央行宣布年内再次降低存款准备金率,再次推动市场回升;而当6月 8日央行三年内首次降息的消息一放出,楼市呼声一片,成交开始热闹,降息后的2天,深圳热点楼盘——水榭春天 5正式开盘,当天的热闹现象,创造了深圳楼市自调控以来的一个里程碑,也正式标志着楼市预期转向;此后不到一个月的时间,央行第二次宣布降息,进一步推动市场成交的上升。随后的三、四季度,楼市保持稳中有升的态势,12月份由于推盘节奏加快,全年推盘量达到一个高峰,同时带动全市一手住宅成交量创此轮调控以来的最高点,全年的成交量达367万㎡,比2011年上升了34.93%。
从2012年楼市先抑后扬的走势来看,目前楼市依然未走出政策市的范畴,政策在楼市变幻中起着决定性的作用,在楼价高升、民生需求迭起的情况下,调控的高压作用也取得一定的成效,2012年全年深圳一手住宅的价格为18906元/㎡,基本与去年同期持平。而从长期的周成交均价来看,虽然也出现一定的波动,但整体的走势比较平稳,并未出现 08、09年式的下降上涨。这在一定程度上说明,调控收效,同时也说明,在一轮又一轮的调控洗礼后,深圳楼市正向着成熟和理性的方向慢慢蜕变。
2011年底至2012年初,由于市场成交跌至冰点,大批置业者延迟入市保持观望,尽管开发商使出浑身解数,降价促销、以价换量,均未能取得理想效果,而由此导致的去库化时间急剧上升,曾一度上升近24个月,开发商压力倍增。而2012年下半年楼市企稳回升,库存压力相对有所减小,12月底全市可售量高达324万㎡,为两年以来的最高点,若按目前的消化时间来算,大约需要 7.5个月的时间,相比年前大幅缩短。但面对高企的库存,对未来有效需求是否能够正常释放造成一定的压力。
此外,从宏观面来讲,2012年初欧债危机持续,美国经济缓慢复苏,欧元区国家经济出现下滑,而这一外部环境使中国经济发展面临巨大挑战,而随着货币政策的调整,下半年外汇占款的压力得到缓解,“十八大”召开后,中国经济企稳成定势。中国经济体长期看好,给房地产市场创造了一个较为良好的宏观环境。因此,2012年下半年的楼市呈现稳步上升的态势。
1. 供应持续放量,热点片区受追捧
从批售的历史数据来看,深圳近几年商品住宅的批售量不算多,2004年以后有持续下降的趋势,2008年有小幅上升,2009年以后一直维持较低水平,而2012年则一改过去几年持续下降的局面,全年商品住宅批售量超过500万㎡,大幅增加了三成以上。
图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况(2001-2012年)
2012年全市共推出商品住宅(含现售)将近四万套,面积达 377.59万㎡,比去年同期减少了 1.88%。主要是因为年初市场低迷,一季度总推盘量不足36万㎡,5月、7 月推盘量增加,在市场需求持续放量的情况下,年底开发商趁势加快推盘,也同时满足其年底冲刺业绩的需求,12月份推盘量达56.27万㎡,为全年最高点。
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2025-09-05 08:29
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