中原地产：2012年深圳市一手住宅市场成交总结

　　价格方面，当市场超低迷期，多数楼盘调低了价格，以保“以价换量”，度过难关，而早在今年2月份存准率下调以后，便有如万科这样的房企开始小幅调高价格，多数楼盘属于对前期降价的回调，调价幅度较为保守。但随着市场不断升温，热点片区的价格涨势强劲，如龙华新区，目前一手住宅的价格已经稳稳固定在两万以上的水平。

　　5.1 房价与购买力仍旧不平衡

　　2012年居民可支配收入有所上升，但从历年的增长数据来看，收入上升颇为缓慢。2012年房价前跌后涨，全年走势较为平稳，全年均价为 18906元/㎡，这一价格水平比 2010年跌了 10.66%，但仍比2009年的价格高出24.85%，缓慢增长的收入水平，相对于房价的增长速度，依然显得动力不足，大众的购买力与房价之间的不平衡问题依旧突出。

　　随着楼市不断升温，尽管目前的房价呈稳定增长态势，涨幅不大，但市场预期早已转向，房价下降的因素基本消除，只要楼市维持目前的温和上升态势，长周期来看，价格将会有加大幅度的上涨。而“十八大”虽然提出未来实现收入水平翻番的目标，但在短期内迅速提升购买力难度非常大。因此，未来一年居民的收入水平与房价仍将处于不平衡周期内。

　　图5-1 历年深圳市人均可支配收入与商品住宅销售价格同比增幅走势图(2001-2012 年)

　　5.2 信贷增长乏力 稳增长仍需防风险

　　最新金融统计数据显示，2012 年 12 月人民币贷款只增加 4543 亿元，同比减少近三成，环比减少一成多，创下了三年来新低，比市场预期也低了两成还多。全年社会融资规模为 15.76 万亿元，比 2011年多 2.93 万亿元。全年人民币贷款增加 8.2 万亿元，同比多增 7320亿元，占同期社会融资规模的 52.1%，比重进一步降低。12 月信贷新增本应该有良好表现，但实际情况却相反。由于当前经济增长形势还没有大幅回升，珠三角周边不少小制造业、建筑业库存压力比较重，贷款风险依然较大，因此，银行信贷投放的热情收敛。

　　在一定时期内，消费还不可能取代投资成为拉动我国经济增长的主要动力。信贷增长乏力，尤其是中长期信贷增量的持续缩减，将制约投资的规模和进度，从而可能导致经济再次步入下滑通道。2011 年至今，央行已三次降低存款准备金率，两次降息，但目前大型金融机构的存款准备金率仍高达 20%，银行并未对开发贷有所放松，流向房地产市场的资金流有限，房地产信贷环境依旧紧张，未来融资环境仍不乐观，开发企业的资金虽有所缓和，但仍不能掉以轻心，未来房地产开发企业资金仍存风险。

　　图5-2 历年人民币新增贷款额走势图(2001-2012年)

　　5.3 通胀压力缓解 货币政策或将保持中性

　　2011 年全年的金融政策基本上都是围绕着缓解通货膨胀而进行的，CPI 增速趋缓，7 月、9 月、10 月曾一度下降到 2%以下水平，年底由于传统节假日及传统购物习惯的影响，物价水平有所上涨，导致 CPI有所上升，但全年 CPI 均处于比较缓慢增长的态势，通胀压力得到很大程度的缓解，这也为金融政策的预调微调预留很大的空间。