中原地产：2012年深圳市一手住宅市场成交总结

　　3.1 全年均价绝对值不变

　　2012年深圳全市一手住宅的成交均价为18906元/㎡，同比微幅下跌了 0.43%，均价绝对值没有发生变化，目前价格仍保持稳中有升的走势。

　　图3-1 历年深圳市一手商品住宅成交均价走势(2001-2012年)

　　3.2 宝安涨势明显 区域性变化明显

　　从均价对比来看，全年价格的区域性变化较为明显，福田、南山、龙岗全年的价格比较稳定;罗湖在2012年分别有港澳8号及合正荣悦等新盘，全年的价格上涨了两成;宝安(含龙华)的价格则大幅上涨了三成，该区12月份的价格则上涨了40.19%，涨势强劲。

　　3.3 宏观环境向好 价格震荡爬升

　　从月度走势来看，全年的价格仍处于波动上升的态势，但相对于 2009-2011年，2012年的价格月度波动幅度较小，波幅基本都保持在10%以内，其中，7-10月份的价格高位爬升至20000元/㎡以上，8月份达到年内最高点，为21569元/㎡，随后的11、12月份，处于价格洼地的龙岗片区，成交量加大，致使全市成交均价回落至20000元/㎡以下。“十八大”过后，整体宏观环境向好，价格处于温和上升的状态，目前多方对后市的预期颇为乐观，普遍认为价格仍将有小幅上涨的可能性。

　　图3-2 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势(2009-2012 年)

　　4. 土地供应减少 城市更新释放供给

　　2012年初，深圳市计划将通过城市更新改造、土地整备、城市发展三个平台，分别增加土地供应180公顷、622公顷、116公顷，以保障教育、卫生、交通、文化、保障性住房以及社区公共服务设施、社会福利设施等方面的建设需求。计划供应住宅用地191公顷，通过城市更新改造实现供应81公顷。其中，计划供应商品房用地100公顷，通过城市更新改造实现供应60公顷。商品住房用地向关外倾斜，主要分布在轨道站点和公共交通便捷的地区、人口分布密集的中心区和重点地区。深圳经过30年建设用地规模的扩张，已面临几乎无地可用的局面，供需矛盾非常突出，按照计划，深圳每年将以300亿元资金推进土地整备，今年计划投入的资金是266亿元;10月29日，深圳市土地整备局正式挂牌成立，力争5年释放15000公顷土地，为产业升级腾地。这些都反映出政府试图力争缓解历年深圳土地市场供不应求的尖锐矛盾。