中原地产：2012年深圳市一手住宅市场成交总结

　　“新国八条”持续将近两年的时间，调控至今，楼市可谓跌宕起伏。限购、限贷、限价“三限”期间，投资投机群体受到重创，相继应声退出市场，市场陷入观望，楼市开始进入持久博弈。

　　当2011年针对二手住宅的“711”新政正式实施之后，各种政策的叠加效应彻底显现，市场因此急转直下，跌声一片。2012年中央多次强调，调控总基调不变，至年初，基本上延续了11年底的低迷走势。在行政政策不变的情况下，金融政策的微调便为众望所归，往往在一定程度上能起到转变市场格局的决定性作用。2012年2月18日，央行宣布降低存款准备金率之后，市场便开始悄然回升，在此期间，便有开发商低调小幅回调价格;紧接着5 月12日，央行宣布年内再次降低存款准备金率，再次推动市场回升;而当6月 8日央行三年内首次降息的消息一放出，楼市呼声一片，成交开始热闹，降息后的2天，深圳热点楼盘——水榭春天 5正式开盘，当天的热闹现象，创造了深圳楼市自调控以来的一个里程碑，也正式标志着楼市预期转向;此后不到一个月的时间，央行第二次宣布降息，进一步推动市场成交的上升。随后的三、四季度，楼市保持稳中有升的态势，12月份由于推盘节奏加快，全年推盘量达到一个高峰，同时带动全市一手住宅成交量创此轮调控以来的最高点，全年的成交量达367万㎡，比2011年上升了34.93%。

　　从2012年楼市先抑后扬的走势来看，目前楼市依然未走出政策市的范畴，政策在楼市变幻中起着决定性的作用，在楼价高升、民生需求迭起的情况下，调控的高压作用也取得一定的成效，2012年全年深圳一手住宅的价格为18906元/㎡，基本与去年同期持平。而从长期的周成交均价来看，虽然也出现一定的波动，但整体的走势比较平稳，并未出现 08、09年式的下降上涨。这在一定程度上说明，调控收效，同时也说明，在一轮又一轮的调控洗礼后，深圳楼市正向着成熟和理性的方向慢慢蜕变。

　　2011年底至2012年初，由于市场成交跌至冰点，大批置业者延迟入市保持观望，尽管开发商使出浑身解数，降价促销、以价换量，均未能取得理想效果，而由此导致的去库化时间急剧上升，曾一度上升近24个月，开发商压力倍增。而2012年下半年楼市企稳回升，库存压力相对有所减小，12月底全市可售量高达324万㎡，为两年以来的最高点，若按目前的消化时间来算，大约需要 7.5个月的时间，相比年前大幅缩短。但面对高企的库存，对未来有效需求是否能够正常释放造成一定的压力。

　　此外，从宏观面来讲，2012年初欧债危机持续，美国经济缓慢复苏，欧元区国家经济出现下滑，而这一外部环境使中国经济发展面临巨大挑战，而随着货币政策的调整，下半年外汇占款的压力得到缓解，“十八大”召开后，中国经济企稳成定势。中国经济体长期看好，给房地产市场创造了一个较为良好的宏观环境。因此，2012年下半年的楼市呈现稳步上升的态势。

　　1. 供应持续放量，热点片区受追捧

　　从批售的历史数据来看，深圳近几年商品住宅的批售量不算多，2004年以后有持续下降的趋势，2008年有小幅上升，2009年以后一直维持较低水平，而2012年则一改过去几年持续下降的局面，全年商品住宅批售量超过500万㎡，大幅增加了三成以上。

　　图1-1 历年深圳市商品住宅批准预售情况(2001-2012年)

　　2012年全市共推出商品住宅(含现售)将近四万套，面积达 377.59万㎡，比去年同期减少了 1.88%。主要是因为年初市场低迷，一季度总推盘量不足36万㎡，5月、7 月推盘量增加，在市场需求持续放量的情况下，年底开发商趁势加快推盘，也同时满足其年底冲刺业绩的需求，12月份推盘量达56.27万㎡，为全年最高点。