中原地产：2012年深圳市一手住宅市场成交总结

　　2.3 刚需产品占绝对主力 豪宅成交减少

　　2012年全市新推的一手住宅共33546套，比上年减少了16.05%，其中推售单位中，成交的套数有5909套，比上年减少了近两成。从成交结构来看，70-90㎡的2-3 房成交占比超过五成，达 57.51%，其中，90㎡以下3房的成交比去年增加了 11.34%;另外，144㎡左右的 5房单位，成交套数同比上升的幅度都超过50%;此外，今年由于市场上推出较多高拓展单位，如卓弘高尔夫雅苑、百合盛世等，以至于90㎡以下的4房单位成交大幅上升了93.53%。

　　2.4 下半年新项目销售率提升 宝安、盐田成交上升

　　从各区成交量来看，趋势基本上与 2011年相同，仍旧是宝安、盐田的成交量出现上升，而其它各区的成交量都有较大幅度的下降。其中，盐田的成交量上升了 44.65%，宝安(含龙华)的成交量达 178.95万㎡，为全市之首，成交量同比上升了 5.74%;原特区内区域罗湖、福田、南山的总成交量仅为54.83万㎡，仍旧占比较少。受深圳未来城市发展走势的影响，龙华和宝安中心区在本年度成为焦点，成交量上升。

　　各区新推项目的销售率在今年有所提升，均超过 50%，其中宝安(含龙华)的新盘销售率最高，达71%。主要是由于下半年市场转好，开盘销售率有所提高，期间有龙华的水榭春天 5、中央公园、万象新天、以及年底推出的汇龙湾、中航天逸等，开盘销售率都超过 80%，虽未出现“受捧盘”现象，但部分楼盘亦在开盘前后数日之内出现基本卖完的状况。

　　2.5 可售量两年来最高，去库化压力犹存

　　受史上最严厉调控政策的影响，2011年底的全市可售量达 263.79，随后 2012年初有所回落，但在2012年的 6月份过后，基本上可售量是呈不断上升的走势，至 12月底，全市可售量高达324.06万㎡，比去年同期上升了22.85%，存量达到一个新高点。未来库存仍存隐患，如若有效需求不能正常释放，那么开发商的压力将急剧上升。

　　图2-3 历年深圳市商品住宅可售量情况(2011 年至今)

　　从各区来看，最大的存量仍位于龙岗，2012年底该区在售楼盘中仍有 170.93万㎡可售住宅，比2011年底增加了67.58%;福田、南山、盐田的可售量则有所减少;宝安(含龙华)的可售量为 93.56万㎡，比去年同期增加了14.10%。未来龙岗区的库存消化压力最大。

　　表2-3 2012年底深圳市各区可售量情况

　　3. 需求正常释放 价格稳中有升

　　目前，城市发展走向、充足的有效需求、金融政策的微调，这三个方面构成房价上涨的充要条件。曾经的行政政策迫使开发商降价促销、以价换量，但随着降低存款准备金率及年内两次降息，市场预期转向，需求开始逐步释放，大量的刚需群体及改善型群体，包括一批高端享受型群体开始入市，保证了市场充足的有效需求，这样使大多数的楼盘开盘后都能正常走量。而由于前期市场压力作用下降价的楼盘，在市场预期转向后，便有调涨价格的举动，再加上深圳城市发展走向及轨道交通的不断改善，龙华、宝安中心区的价格攀升，龙岗仍为全市价格洼地，2012年全市的价格基本维持稳中有升的态势。