中原地产：2012年深圳市一手住宅市场成交总结

　　说到2012年的深圳土地市场，不得不谈到其城市更新历程。在深圳市的城市化进程中，土地供需矛盾日益突出。市政府相继于2004年和2007年启动以城中村、旧工业区为对象的改造工作。2009年10月颁布《深圳市城市更新办法》，展开全市城市更新工作。2011年，深圳城市更新迈开大步。300公顷的旧工业区、城中村中，50个更新项目全力推进。2012年，南山启动城市更新项目46个，龙岗区城市更新共计18个项目动工建设，其中今年内就有7个改造后项目面市销售;宝安区集中开工重大项目共22个，总投资196亿元，主要涉及城市更新、道路交通、社会民生和宜居环境等。今年，全市土地供应计划中，新增建设用地800公顷，存量建设用地918公顷，存量建设用地的供应规模首次超过新增建设用地。以城市更新为代表的土地二次开发逐步成为保障土地供给的重要力量。

　　尽管政府多项计划提出，力图改善土地市场历年来供不应求的局势，但计划真正付诸实施的不足10%，城市更新释放的土地供给远远少于市场需求，全年土地供应量减少。

　　4.1 下半年土地市场活跃 开发商理性拿地

　　房地产宏观调控在 2011年得到了进一步深化和落实，遭遇调控后，有的被搁浅、有的折价卖、有的甚至被政府收回，这也使得全国土地市场在 2012年初进入了低潮期，深圳也难幸免。在这种形势下，一些资金实力雄厚的房企开始集中拿地。即便如此，面对调控、资金等问题，开发商还是普遍表示，如今拿地要更加谨慎。

　　2012年深圳商品住宅用地供应量有所上升，全年共有4块纯居住用地公开出让，有2块位于坪山的安居型住房用地，另外还有一块位于龙华新区的保障性住房用地。若将“居住+商业+文化设施用地”、“居住用地(安居型商品房用地)”、“商业服务业设施用地+居住用地”、“商业用地+居住用地(保障性住房用地)”等类型纳入计算范围，全年土地供应的可建面为156.93万㎡，比上年减少8.88%。土地供应进一步减少。

　　2012年成交的土地面积为 146.82万㎡，比上年减少 6.96%。纯居住用地成交 4块，分别位于坪山、光明、宝安和南山，其中宝安西乡的 A122-0341宗地被中海以 20亿高额竞得，楼面价高达10983元/㎡;此外，南山的 T107-0028商业服务业设施和居住综合用地被华润置地以 26.53亿元竞得，楼面价为 5414元/㎡。

　　图 4-1 深圳市历年商住用地供应与成交情况(2005-2012 年)

　　4.2 土地成交均价上涨

　　2012年全市出让土地成交均价为4956元/㎡，同比上涨了 36.64%，成交均价上涨。原因主要有：除了当期通过竞拍的方式取得的土地使得价格走高外，另一个主要原因是，华润置地位于南山的一块居住用地T107-0069，其楼面价高达 8609元/㎡，上述中海在宝安西乡以 20亿元竞得地块，楼面价超过一万，大幅抬高了年内的楼面地价。

　　图4-2 深圳市历年商住用地成交楼面地价(2005-2012年)

　　5.2 2012雨过天晴 后市看多

　　“711”新政将楼市彻底打入谷底，而随着金融政策的微调，楼市已然从谷底走出，目前处于稳步上升周期，2012年楼市已实现雨过天晴。目前外汇占款的压力减缓，国内宏观经济面处于较为稳定的状态，而随着城市发展走向，未来需求动力充足，足以支撑未来一年内成交的稳定上升，根据十八大报告，到2020年将实现国内生产总值和城乡居民收入比 2010年翻一番，未来收入水平的提高为真实需求的释放创造前提条件。未来成交量有望进一步提升。