中原地产：2011深圳新房政策压市 价格应市而落

　　1月26日“新国八条”正式出台，2011年新一轮的房地产调控正式开始。由于政策效应释放的周期性，市场对房地产投资的坚定信心及国内投资渠道医乏等因素的影响，年初基本承继2010年12月份的高成交量，价格也继续上扬，年初多出现‘旧光盘”，开盘销售率基本上都在7一8成左右。随着央行连续加息及提高存款准备金率，货币政策不断收紧，市场信心开始动摇。先是4月底中海首次推出千套限价房，当天即引发年内首次抢购潮，紧接着水榭春天、招商观园等楼盘也开始推出大量低价房源，在年中又引起一阵抢购热潮。在这期间，大部分有效需求被快速消耗。“7门1”之后，随着二手房按评估价征税政策正式实行后，市场急转直下，一、二手房市场陷入僵局，市场预期转向，多方由看多转向普遍看淡后市，观望氛围浓厚。随后，越来越多的楼盘低价入市，平均开盘销售率不高，上半年的抢购热潮不再出现，往年的“金九银十”更是随之破灭。11月份全市新房成交创年度最低(除掉2月份春节影响外)，而价格自7月以来持续下跌，12月底全市均价接近2009年b-7月份的水平。目前市场预期普遍比较悲观，开发商抓紧时间回笼资金，来应对长期的楼市冬天，而多数购房者则继续持观望态度。多数人认为，2012年价格将跌至更低点。

　　显然，政策是制约市场走势的主要因素。年内连续的政策重磅出击，导致成交量大幅下滑，成交价格也应市而落，楼市随着政策的走向直接由夏天步入冬天:2011年1月份一手住宅成交34.54万㎡，为年内最高成交量，二手住宅成交81.39万㎡，也为本年内成交最高点，然后随着政策效应的逐步释放，至12月底，一手成交量仅为28.19万㎡，二手房仅成交17.92万㎡，楼市进入2008年以来从未有过的冰冻期。

　　市场购买力方面，则出现了大幅萎缩现象。4月底至7月中部分开发商的降价推盘，快速消化了一部分购买力，而“限贷”及连续的加息，又抑制了一部分需求，加上“7·1”之后购房成本直接上升，大部分刚性需求者又暂时退离市场，市场购买力在相对较大的市场供应面前，显得动力不足。在强大的市场压力下，销售明显放缓，库存压力不断上升，至2011年12月底，全市可售住房面积达265万㎡，按目前的销售速度，至少需要1年左右的消化时间。

　　2010年之前，房地产市场大约两三年就经历一轮调控，但从来没有调控到底的先例，由此造成的结果是:市场预期混乱，宏观经济周期也随之变化，市场投机心态越来越严重。目前的这一轮调控，中央政府一再表示调控的坚定信心，把房价控制目标上升为地方政府的政治任务来执行。佛山限购令的朝令夕改，足以证明中央调控的决心是不变的。但是随着欧美债务危机，全球实体经济日益疲软，全球众多金融人士也纷纷暗示中国应该放松调控。12月2日正式开始下调存款准备金率，更是被众多经济学者专家解读为政策放松的信号。但是，从当前的形势来看，此论调控的效果刚刚出现，房价开始慢慢回归，而国内的实体经济全面下滑，经济增速放缓，加上依然高企的CPI，这些都对未来房地产宏观调控造成一定的影响。因此，目前完全放松调控的条件尚不具备，房地产调控应该更加稳妥渐进地进行，积极引导房地产逐渐回归其居住属性，适当地进行预调、微调，让更多的刚性需求者买得起房。

　　2004年以来深圳新房供应量持续减少，2011年全年新增供应397万㎡，同比减少了1.23%。新增供应再度减少，对于一向供需矛盾比较严重的深圳市场，这又是一大挑战。但目前保障房建设逐渐展开，未来大量的保障房进入市场，或将可以缓解这种长期的供求矛盾。

　　图1-1历年深圳市商品住宅批准预售情况(2001-2011年)

　　2011年深圳全市共推出住宅385万㎡，同比减少了7.00%，推盘量也再次下滑。已经取得预售许可的项目中，仍有部分尚未完全推出，据中原统计，这部分待售量约有4万㎡，占全年批售量的1.020，而这部分将成为2012年的潜在供应部分。

　　图1-2历年深圳市商品住宅公开发售情况(2005-2011年)

　　从各区来看，2011年住宅批售仍是集中在龙岗和宝安，这两个区的批售量占全市总批售量的74.46%其中，龙岗的批售量有所减少;而宝安的批售量继续保持增加的趋势;盐田的批售量增加了九成左右;福田的批售量也增加了58.98%;而一向供应量较少的罗湖区，批售量再次减少，2011年全年仅批售2.86万㎡;南山区的批售量则增加了10%

　　全市各区公开发售面积最多的是龙岗区，占全市公开发售总面积的38.930;其次是宝安，公开发售的面积达136.92万㎡，同比增加了10.69%;盐田公开发售的面积达12.49万㎡，大幅增加了84.21%;福田公开发售的面积增加了13.90%;此外，南山公开发售的面积减少的幅度超过20%

　　表1-1 2011年各区商品住宅批售、推售面积列表

　　表1-2 2011年深圳市公开发售项目户型结构表

　　2.1成交量创新低，供求比上升

　　受可售量减少以及房地产调控政策的影响，2010年全年成交面积为321.01万㎡，约为2009年成交量的一半。随着政策调控的长期性与延续性，2011年成交面积再次下降，全年仅成交272万㎡，同比下降了15.26%，为连续11年来的最低点。年内新推住宅只有385万㎡，同比减少了7%，另外2010年全市实际可售新房只有536万㎡，而2011年全市实际可售新房约265万㎡，不到2010年的一半。从历史数据来看，全市新房存量处于较低水平。2011年新房供求比约为1.42，相对于2010年1.29的供求比有所上供需矛盾有所改善，但是由于政策等影响因素，导致需求萎缩，进而影响到供求比的正常变化，实质目前深圳市场的供求矛盾仍未在根本上得到解决。

　　图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况(2001-2011年)

    2.2政策效应完全释放，下半年成交仅为2009年同期的一半

　　从月度成交走势来看，2011年全年的成交高峰主要是7月和12月。7月份有水榭春天、招商观园等的降价楼盘引起了一次成交高峰，而12月份由于开发商资金面的问题、年关销售冲刺等综合因素的影响，岁末现推攀高峰，这在一定程度上推高了成交量。但总体上受宏观环境的影响，尤其是“7•11”之后，成交仍处于持续低迷状态，下半年总的成交量仅为132万㎡，为2010年同期的68%，仅为2009年同期的50%。

　　图2-2 历年深圳市一手商品住宅成交量月度走势图(2007-2011年)

　　2011年全市新推住宅39959套，销售仅为7330套，整体销售率不到2成，销售套数不到2010年的三成。即使扣除一些因现盘推出而最终成交无法准确统计的项目，2011年全年的销售率仍是处于历史最低水平。

　　从户型结构的成交分布来看，90 m}以下户型占全市销售套数的70.21%，其中，70-90 ㎡的中小户型的销售占较大比例。144 ㎡以上的3. 5房销售相对较差，其销售率仅为7.080 , 144 ㎡以下4. 5房的销售率都超过200。多数144平方米以上平层单位为合拼产品，在限购政策的影响下，成交普遍较差，别墅产品的销售率更是大幅下降到11%

　　表2-1 2011年深圳市公开发售项目成交结构表

    2.4新推项目成交率低，南山成交下降4成

　　2011年全市盐田、宝安的成交量有所增加，其它各区的成交量都有较大幅度的下降，其中南山的成交量同比下降了40.18%，而成交量最大的龙岗区，也有将近20%的下降幅度。政策在2011年是成交量下挫的主导因素。

　　各区新推项目的成交率普遍都不高，罗湖的兰亭国际9月份单价直降7000推出B栋，销售率也不到50%;福田区的廊桥国际9月份推出新盘，开盘销售率不到两成;该区的君临天下11月推出新盘，以福田CBD正中心的区位优势，开盘销售率仍是未到4成;南山的香山里9月份推出二期产品，由于多为合拼单位，受限购的影响，开盘销售情况不甚理想;宝安和龙岗是本轮调控中最先出现价格松动的区域，尤其是下半年，降价幅度有所拉大，成交率相对高些;而盐田的上东湾，则以超高性价比吸引客户，开盘销售率达到80%，为寒气深重的深圳楼市中相对较为理想的成交情况。

　　表2-2 2011年深圳市各区成交情况

　　图2-3 历年深圳市商品住宅存量情况(2006-2011年)

　　表2-3 2011年底深圳市各区存量情况

　　3.1价格下跌，年底低至2009年水平

　　2011年深圳全市一手住宅的成交均价为18988元/㎡，同比下跌了5.82%。此前制定的深圳房价控制目标基本上完成。目前价格仍持续下跌走势，甚至出现一、二手价格倒挂现象，这种现象，又对二手房市场产生一定的挤压效应。

　　图3-1历年深圳市一手商品住宅成交均价走势(2001-2011年)

　　表3-1 2011年深圳市各区成交价格情况

      3.3政策调控坚定不移，房价应市而落总体上看，全年的房价是先扬后抑，但从各月看，2011年房价走势波动较大。2011年可分为四个阶段:1-4月房价高位震荡，5月下跌，6-7月反弹，8-12月持续下跌。

　　1-2月份延续2010年底上涨的态势，房价处于高位，3月份两会的召开，前期处于政策不明朗期，3月份有一定幅度的下跌，但4月份价格又回到年初水平，1-4月份房价基本上维持在高位震荡状态;由于4月底中海千套限价房的影响，5月份价格大幅下跌;6月份价格开始反弹，7月份回复到2万以上高位;8月份各种政策的叠加效应完全释放，市场急转直下，越来越多的楼盘低价入市，多方普遍看淡后市，价格开始持续走低，12月份的价格跌至2009年中的水平。而本年度作为政治任务的房价调控目标，也基本上告一段落。

　　图3-2历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势(2009-2010年)

 　　2011年上半年，楼市价格还是呈向上的走势，市场信心坚定。当限价真正实施之后，由中海带头，相继有多个楼盘降价销售，4-7月份曾一度掀起抢购潮;但随着政策步步紧逼，7月中之后，全市成交急转直下，价格也逐步回调。市场陷僵局，多方看空后市，越来越多的楼盘低价入市，甚至一向价格坚挺的南山、福田都出现价格松动，尤其是10月份之后价格下行的趋势越发明显;

　　从表3-2的代表性楼盘价格对比可以看出，降价逐渐由点到面全面铺开，随着买方市场的逐步形成“以价换量”也成常态。2011年下半年，越来越多的楼盘低价入市，且价格远远低于预期，个别楼盘甚至主动调低价格，如龙华的花半里，主动降价，以低于开盘价3000-5000元/㎡的价格加推。12月份随着年末推盘高峰，降价的楼盘增多，相应的市场竞争更加激烈，开发商在价格上做出更大的让步。

　　表3-2 2011年深圳市典型项目成交价格4.土地供应有所增加

　　2011年3月，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议的政府工作报告中提出，今年要开工建设1000万套保障性安居工程，而在“十二五”纲要中规划未来5年的建设目标是3600万套。为确保保障性住房的融资途径畅通，6月份，国家发改委出台了《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，要求投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。截至10月底，全国开工建设保障房已经超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务，今年是我国保障性住房建设规模最大、建设进度最快的一年。

　　2011年全市商品住宅用地供应量有所增加，主要原因是很大一部分安居型及保障房住宅用地供应。这一轮的限购限贷政策最终对楼市有很大影响，普通居住用地实际上比往年是有大幅减少，保障房用地则有明显增加，2010-2011年商品住宅用地供应量一直处于低谷，深圳可供用地少，这也是深圳多年供需缺口不断加大的主要原因。国务院制定关于保障房计划，保障房部分的土地供应逐渐增多，这或将有助于缓解一定的供应不足。

　　2011年深圳商品住宅用地供应量有所上升，全年有14宗土地公开出让，同比增加b宗，其中有7宗均为安居型住房用地，1宗为保障型住房用地。全年土地供应的可建面为172.22万㎡，比2010年增加近一成，这一水平远远低于深圳历年新房成交量，加上通货膨胀的因素，长期来看，深圳土地供应是远远不足以满足市场需求。 成交的土地面积为157.8万㎡，基本上与2010年持平。全年共有11宗土地成交，其中7宗安居型住房用地全部成交，普通居住用地成交有3宗。由于政策的影响，目前鲜有“高价地”的现象，在土地支出方面，开发企业大都采取压缩投资的办法，谨慎拿地以减少支出。

　　图4-1深圳市历年商住用地供应与成交情况(2005-2011年)

 　　4.2土地成交均价上涨

　　2011年全市出让土地成交均价为3627元/㎡，同比上涨了27.80%，成交均价上涨。原因主要有:第一，主要是由于地方财政的问题，目前土地大多采用“招、拍、挂”的形式，开发商通过竞价的方式取得土地，由于深圳存量房的价格仍然较高，从而使得当期通过竞拍的方式取得的土地价格走高;第二，2011年成交的土地较少，其中，有一块位于宝安龙华的居住用地，建筑面积达20.62万㎡，楼面单价接近10000元/㎡，直接拉高了全市的土地成交均价。

　　图4-2深圳市历年商住用地成交楼面地价(2005-2011年)

 　　5.多方受压，2011楼市压力大

　　任何成交均由两个因素决定，一是购买力，二是需求，只有两方面协调一致，交易才得以实现。如果有购买力而没有需求，消费者不会去购买商品，反之，如果仅有需求而没有购买力，交易也无法达成。房产购买力的因素主要有两个:居民收入和银行贷款，而影响需求、购房意愿的因素归根结底来说最重要的就是购房者的心理预期，而影响购房者心理预期的因素有很多。根据2011年市场所表现出来的特征，主要有五类，分别是政策因素、通胀因素、外围经济环境因素、供应因素以及规划因素。通过对这5个因素的比较分析，我们认为2012年居民对商品住宅的购买力和需求双降的可能性大，深圳楼市并不乐观。

　　5.1房价与购买力严重不平衡

　　2011年居民可支配收入有所上升，但从历年的增长数据来看，收入上升颇为缓慢。2011年房价前涨后跌，7月份之后房价呈持续下行态势，至12月底，房价跌至2009年中的水平，虽然房价开始松动，并且综合多方因素，未来房价将继续下行，但2012年全年的均价为18988元/㎡，比2009年全年的均价上涨了25.39%，比2008年上涨了50%，居民可支配收入的增长幅度远低于这个上涨的幅度，房价与大众的购买力之间仍是处于不平衡状态。

　　近年来，主要有一部分投资存在于市场，传统的房产保值增值的观念及投资渠道医乏等因素，仍然支撑着高房价。随着限购限贷政策长期执行，投机投资者被挤出市场，刚性需求者成为主要的成交客户群。而首付及贷款利率的上升，直接提高了购房成本，造成一大部分人暂时不做入市决策，即使房价下跌，目前的收入水平增幅并不能带来购买力的迅速提升。

　　图5-1历年深圳市人均可支配收入与商品住宅销售价格同比增幅走势图(2001-2011年)

   　5.2信贷收紧，资金面紧张

　　2008年房价下跌，媒体披露深圳出现过停止缴纳按揭贷款的小高峰，最后靠货币宽松和房价上行才得以解决，在4万亿投资拉动内需以及2009. 2010年适度宽松货币政策的指引下，2009年新增人民币贷款高达9.59万亿元，创历史新高。2010年货币投放虽有所减少，但依然高达7.95万亿元，远高于其他年份。在相对宽松的货币政策下，房价一路走高。而2011年新一轮调控以来，货币政策开始持续收紧，资金面陷入紧张局面，个别楼盘有出现断供现象。

　　2011年1月份正式开始“新国八条”，紧接着央行多次加息和上调存款准备金率，即使至11月底央行宣布下调存款准备金率，但目前大型金融机构的存款准备金率仍高达21 %。房地产信贷环境紧张，在外围经济的影响下，信贷环境甚至有恶化的可能性，大批的实体经济首当其冲受到巨大打击，这也导致房地产市场提早进入寒冷的冬季。开发企业的资金情况继续趋紧，房地产开发企业资金来源增幅持续下滑，企业负债率高企，项目销售资金回笼情况仍然糟糕。人民币实际投放到房地产的部分有限，这在很大程度上对实际购买力有很大的抑制作用。

　　图5-2历年人民币新增贷款额走势图(2001-2011年)

 　　5.3 CPI仍处较高水平，房地产市场仍为政策导向为主

　　过去中国连续两年巨额货币投放以及美国重启量化货币政策，使得通货膨胀压力越来越大，因此带来的资产保值需求愈加强烈，而在国内房地产仍是最好的投资品种，从而推高了房价。2011年3月CPI连续数月走高，6月份突破6% ,7月份高达6.5%，成年度最高值，于是政府更加着力控制物价，8月份开始，CPI有所回调，至11月，CPI下调至4.2%，通胀压力等到一定的缓解，但仍处于高水平，未来通胀仍是政府工作重中之重，未来政府仍将加强房地产市场宏观调控与房地产市场的监管力度，保持房价稳定进而防止CPI重新上涨。

　　图5-3历年国内CPI同比涨幅走势图(2009-2011年)

 　　5.4高利息影响购房欲望

　　对于不少购房者，特别是投资投机性购房者来说，低息环境是吸引其购房的另一大原因。2008年12月23日至2010年10月19日，5年期以上人民币贷款基准利率只有5.940，在历史上仅次于2002年2月21日至2004年10月28日期间的贷款基准利率，即使在2010年年末两次加息之后，6.40%的5年期基准利率仍处于较低水平。低息意味着月供压力相对较小，对于刚需或投资者来说都具有不小的吸引力，尤其是经历过 2007-2008年高利率压力的购房者更加有吸引力。2011年内三次加息，意味在货币政策方面仍然起用利率工具来调节市场。在政府稳定物价的思想指导下，利率水平上升，购房者不得不更多考虑到月供因素，对于多数刚需者，这一部分增加的月供压力很大，进而影响其购房欲望。

　　图5-4历年商业银行贷款基准利率(五年以上)走势图(1991-2011年)

 　　5.5供应有望增加，供需矛盾进一步缓解

　　2012年全市潜在新增项目76个，新增项目住宅建筑面积约593万㎡。其中龙岗区和宝安区分别有25和22个潜在新增供应项目，住宅建面分别为203万㎡和216万㎡，依旧为提供全市新增住宅的主力军。南山区新增供应项目15个，住宅建筑面积约71万㎡，成为关内新房供应的主力军;福田区新增供应6个项目，住宅建筑面积约38万㎡ ;罗湖区新增供应项目4个，住宅建筑面积约50万m};盐田区新增住宅项目4个，建筑面积约15万㎡。

　　根据深圳中原监测，2011年全市存量约265万㎡，加上今年潜在新增供应约593万㎡，全市总供应量近850万㎡左右。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临较大的供应压力。预计1月春节期间，全市新房可售套数约3万多套，伴随着2011年12月底楼盘的集中推售情况，截止1月底全市成交套数约1350套，新房存量的消化期将长达22个月。针对今年1季度市场情况来看，预计新房推售面积为65万㎡左右，开发商更为谨慎，推售节奏更为缓慢，面对巨大的市场供应压力，开发商在价格方面将进行更大力度的促销手段。

表5-1 2012年深圳市各区潜在推盘情况

　　成交量大幅萎缩，楼市库存压力空前。即使大部分开发商已经开始主动降价，且降幅逐渐拉大，甚至关内如福田、南山等热门区域的楼盘都有价格松动的迹象，但成交情况并未有如预期，下半年普遍的开盘销售率不高，从目前的走势来看，楼市僵局在短期内没有破局的可能性，未来楼市冬天将持续较长一段时间。

　　首先，房地产政策仍然从紧。中央政治局12月9日召开会议，为明年经济工作定调，提出:实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，士曾强调控的针对性、灵活性、前瞻性，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定。由此可见，财政政策和货币政策的表述并无变化，只是将保增长的位置，提到了抑通胀之前。11月30日央行首次宣布下降存款准备金率，并不意味着货币政策直接转向，且政府强调信贷仍不向房地产松口，未来几个月，除了首套房贷款存在松动的可能性之外。房地产信贷环境不会显著改善。

　　再次，房地产开发企业的存货量持续增加，尤其是可售未售房源库存很大，截至2011年12月底，全市可售面积达265万㎡，比去年同期增加了约21万㎡，在目前的销售放缓的情况下，库存压力尤为巨大，2011年平均销售速度约为22万㎡/月，如果按这样的销售速度，新建商品住宅存销比高达12，即至少需要一年左右的消化时间，库存量己步人过大区间。

　　综合以上分析，我们认为:总体上来看，明年政策仍将从紧。中央经济工作会议也已经对未来政策定了垂调，但随着GDP保8的压力及房价的下滑，再加上外围经济的不乐观，预计未来政策将会有一定的微调、预调。目前商品房销售正在不断萎缩，土地市场大幅降温，库存量不断攀升，楼市进入了明显的下调周期，并且这一周期将持续较长一段时间。未来成交量将在目前的基础上有所上升，但上升的幅度非常有限，而价格将继续走低。