2013年三季度深圳二手住宅成交上升 龙岗成交居首

　　摘要

　　今年三季度，受“房贷荒”的影响，贷款难和利率上浮的问题对二手房市场造成一定的影响，致使部分买家推迟购房计划，进入观望状态。因此，本该是楼市销售旺季的9月份成交量不如预期，仅8269套，而7、8月份却呈现出淡季不淡的现象，7月份成交量甚至超过了9月份，达到了8336套。

　　根据深圳市国土网每日成交数据统计，2013年三季度全市二手房成交24144套，成交面积228.27万平方米，环比分别上涨19.33%、29.50%，同比分别上涨3.40%、0.29%。

　　成交价格方面，根据世华地产成交系统数据统计，2013年三季度全市二手住宅成交均价为22296元/平方米，环比上涨5.79%，同比上涨24.09%。

　　一、成交数据分析

　　(一)成交量分析

　　1、全市成交量

　　2013年三季度全市二手房成交24144套，成交面积228.27万平方米，环比分别上涨19.33%、29.50%，同比分别上涨3.40%、0.29%。

　　从2010年至今的季度成交走势图来看，2011Q3至2012Q1受国家调控影响，整个市场处于低迷期，成交量持续走低。从2012Q2开始，市场开始回暖，成交量曲线上涨。2013年开始，Q1受“国五条”调控影响，成交量上涨并突破3万大关。Q2开始，市场回归理性，Q3成交量有所上涨。从成交量走势看，2013年二三季度成交走势与2012年同比相似。

　　从2012年10月至今的成交量走势来看， 2012年10月和2013年2月份出现了较大幅度的下滑，而这两个月份分别受到“十一黄金周假期”、“春节假期”的影响，工作日的减少直接降低了成交量，2013年3月份受“国五条”影响，成交量上涨，其余月份都呈缓慢的曲线上升趋势。

　　2、各区成交量

　　三季度各行政区成交方面，深圳各区均有不同程度的上涨。龙岗区成交量位居第一，成交5923套;盐田区环比涨幅最大，成交578套，环比上涨25.93% ，原因是7、8月份海景房源成交旺，从而带动成交量上涨;宝安区涨幅最小，成交4725套，环比上涨17.42%。

　　从各行政区成交比重图来看，Q3龙岗区成交量占比最大，接近25%。Q2和Q3相比，各区成交量占比变化不大，涨跌幅在±0.7%以下。

　　(二)成交价格分析

　　1、全市成交价

　　根据世华地产成交系统数据统计，2013年三季度深圳二手住宅成交均价为22296元/平方米，环比上涨5.79%，同比上涨24.09%。从2012Q4以来，深圳二手房价不断上涨，特别是2013Q1开始，涨幅不断加大。价格走势上扬，主要原因是：第一，市场处于卖方市场，供小于求，业主放盘价格坚挺;第二，受物价上涨和通货膨化等因素的影响，房价上涨几乎是大势所趋。

　　2、各区成交价

　　根据世华地产成交系统数据统计，2013年三季度，福田区均价下跌，罗湖区均价持平，其他各区均价皆上涨。南山区均价最高，为34564元/平方米;宝安区涨幅最高，均价为21568元/平方米，环比上涨8.80%;福田区均价为29432元/平方米，环比下跌2.35%。

　　(三)成交结构分析

　　1、成交面积分析

　　从近一年季度物业面积区间成交结构看，51-90平的物业成交一直占据主导地位，占市场成交量的50%左右。三季度成交中，50平以下物业成交环比上涨4.09%， 51-90平物业成交环比下跌2.78%。其他物业涨跌幅在±1%左右。

　　2、成交总价分析

　　从物业成交总价区间看，2013年三季度，200万以上物业比例为26.12%，环比上涨1.5%，50-100万物业比例为22.73%，环比下跌1.8%，其他总价的物业占比基本不变。从2012年三季度开始，100万以下物业成交比例不断缩减，150万以上比例不断增加，100-150万物业成交比例较为稳定，接近30%，也是占最大比例的区间。

　　3、成交单价分析

　　从成交单价区间看，三季度2万以上物业占比为47.51%，占成交主导地位，环比上涨6.05%，1-1.5万物业下降明显，占比17.84，环比下跌7.16%，其他单价区间占比基本不变。从2012Q3至今，2万以上物业占比迅猛增长，由27.88%增长至47.51%，上涨将近20%;1-1.5万物业成交比例不断收窄，由36.16下降至17.84%，下跌18.32%，高价物业不断增加，低价物业越发稀少，说明全市二手房均价不断上涨。

　　二、租赁市场分析

　　根据世华地产成交系统数据统计，2013年三季度商品住宅租赁成交面积环比上涨11.97%，同比上涨50.74%。

　　租金方面，根据世华地产成交系统数据统计，2013年三季度全市商品住宅平均租金为49.83元/平方米·月，环比上涨3.66%，同比上涨11.20%。除了福田区环比下跌0.54%之外，其他各区租金均有所上涨，其中龙岗区涨幅最大，环比上涨7.75%，其次为罗湖区和南山区，环比涨幅分别为6.82%、6.21%，涨幅最小的是盐田区，环比上涨0.41%。整体上来看，租金还是比较稳定，没有出现大涨大跌的情况。

　　三、后市预测

　　2013年三季度，楼市淡季7月份成交已达8336套，而传统的旺季9月份成交却只有8269套。楼市金九销售旺季没有如期出现，部分原因是受信贷紧缩和利率上调因素的影响，导致买家拖延购房计划。

　　目前，全国房地产市场都受到信贷紧缩和利率上调的影响，二手房贷款利率高审批难的现象较为严重。在四季度，由于许多银行额度用完并已完成年度任务，“房贷荒”问题仍存在，贷款利率高、审批难的情况将继续出现。买卖双方经过几个月的考验，已经意识到信贷利率问题将继续存在，房价还会继续上涨，买家的置业心理受影响不大，但由于贷款审批流程受影响对成交量有所影响，预计未来成交量稳中有降，全市成交均价或将曲线上扬。