小产权房或有条件转正路径 相关法律法规待完善

　　南京七彩星城小区近期成为业内关注的焦点，这个小产权房小区业主开始更换正式商品房购房合同以及办理银行按揭，为获得正式的产权证做准备。

　　专家认为，南京七彩星城小产权房转正，有可能成为解决小产权房顽疾的一条路径，进而为探索农村集体建设用地流转提供借鉴。

　　不过，这种“转正”是有条件的，在土地方面配套法律法规尚未完善的前提下，南京解决小产权房问题的尝试难以推广。

　　七彩星城有条件“转正”

　　南京七彩星城小区原本属于小产权房，日前该小区业主正忙着将此前签订的小产权房购房协议交给开发商，准备更换为正式的商品房购房合同。原来办理小产权房月供的业主，也开始着手办理按揭贷款。这个小产权房小区有了“转正”的希望。

　　“我们可以转正了，大的国有土地证已经办下来了，但目前正忙着给前期购房的业主换合同。”七彩星城有销售人员表示。

　　南京市住建委新闻发言人表示，七彩星城的预售许可证已在今年8月15日取得，官网上也可以查询到相关在售房源。开发商把前期办理的土地使用证、用地规划许可、工程规划许可和施工许可证都交了，完全具备预售条件。开发商已经补交了土地出让金和相关税费，土地性质已从集体转为国有。

　　南京市国土局表示，七彩星城是为解决历史遗留问题有条件的“转正”，按规定补交相关费用，而绝非南京“小产权房”开禁的信号。

　　南京市国土局解释，2003年8月份，南京市政府发布公告，决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，同时为妥善处理历史遗留问题，对2003年8月之前的集体土地房地产项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续。

　　七彩星城项目当时通过了审查，项目单位于2007年8月办理了土地征用手续，2010年11月申请办理土地出让手续，目前市政府已经批准，按规定补缴了7000余万元土地出让金，取得了国有土地使用证。所以，这并不能理解成南京小产权房可以转正。

　　七彩星城房屋转为国有土地性质的大约有2100多户，还有约1000户拆迁安置房，仍是“小产权”的身份，并且按政策规定将来也不能转为国有。

　　一位南京本地开发商表示，在2006年之前，南京为搞旧城改造，加快城市拓展和开发，在城市周边区域建设了大量住宅项目，因为项目用地属于集体土地性质，迟迟未能办理土地证和房产证。这些项目很多是村镇政府主导的企业来开发。

　　小产权房出路尚在探索

　　南京七彩星城“转正”的消息一石激起千层浪，业内热议不断。房地产行业专家李智表示，该项目建设时的土地性质是集体土地，开发建设的房源自然也就是小产权房。

　　国土部2011年4月作出明确规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房，不得办理土地登记，不允许以任何方式补办土地审批手续，七彩星城如果转正，就涉嫌违规。

　　2012年9月，北京市国土局首次公布了自2008年以来在建在售的79个小产权项目名单，北京对在建的小产权房项目，责令停工、停售，查封工地，拆除售楼处，查封施工机械，遣散施工队伍;对在售的，责令停售、拆除售楼处，查封已建未售房屋。监管部门已没收建筑物面积240.92万平方米，收缴罚款2408.86万元，拆除建筑物面积2.23万平米。在首批小产权房项目被初步处理之后，今年7月北京市国土局再曝光6处小产权房项目。

　　“小产权房应有条件的转正。”知名地产评论人朱大鸣认为，对一定时间点之前建设的、符合规划条件的小产权房，在缴纳土地出让金和税费以后，转正成为商品房。虽然小产权房是违法建设，但还是应当给予法律保护。小产权房也为供不应求的住房市场作出了贡献。

　　浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰指出，对已出售小产权房项目的解决方案，有三种可能：一是全部认定非法，全面拆除，这样做社会风险太大;二是存量全部合法转正，严控新增项目，这无疑会鼓励更猛的建设热潮;三是对存量采取一定原则区别对待，部分转正，部分拆除。关键是如何确定这个原则，要出台一定的标准，如果处理不好，前两个方案的负面效果会集中在这个方案中体现出来。

　　全国工商联曾经公开建议，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”，其根本属性并不是大产权房，而是类似于经济适用房和公租房的保障房，从而扩大城镇住房供给来源。另外，把小产权房与保障性住房建设有机结合起来，将部分存量小产权房转化为保障性住房。

　　中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田表示，包括闲置的宅基地、乡镇企业占地在内，目前农村有大量的建设用地没有得到合理利用，现阶段由于农民外出打工、农村房屋拆迁等原因，全国“空心村”综合整治潜力已经高达1.14亿亩。对这些建设用地，国家可以通过土地用途管制，把生产粮食的耕地单独拿出来划为基本农田不准动，其它的建设用地则应该允许农民开发建设，也允许城市居民购买。这种改革不仅可以保障18亿亩耕地红线，还可以使城市持续高涨的房价迅速降温。

　　相关法律法规亟待完善

　　小产权房转正，一直以来的争论较大，尚未有明确的政策。其中最令人担忧的就是，一旦转正放开就意味着动摇了整个房地产市场的规则，大量小产权房入市将对房地产市场造成冲击。而政府置之不理、长期搁置的办法，则会变相鼓励在建在售的小产权房加快建设和销售进程，进入“政策灰色地带”求得长久生存。

　　全国工商联调研显示，1995至2010年之间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%;小产权房的销售对象为城镇居民，对城镇常住人口而言，已成为重要的住房来源之一。

　　深圳当地统计，截至2011年12月份·，深圳违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。天则经济研究所报告显示，目前北京小产权房数量约占整个房地产市场的20%，价格仅为北京市商品房价格的25%-30%，北京已售和在建的小产权房总面积超过1000万平方米。如此规模，如果全部转正将造成房地产市场的巨大震荡。

　　小产权房有条件转正，还面临诸多实际运作问题，必须要完善配套法律和制度。上海市规土局内部人士表示，小产权房补缴土地出让金标准难确定。如果标准太高，已经购买小产权房的群体不愿支付，如果标准过低，则又让小产权房变成了套利工具，更加助长小产权房的蔓延。

　　补缴土地出让金和税费完成“转正”还面临法律困境。现行法律规定，商品房必须建设在国有土地上，小产权房用地则是集体用地，如其转变成商品房，其用地必须先要经过征地程序成为国有土地，而单纯补缴土地出让金并没有涉及这一环节。

　　如果通过事后“征地”过程让已售小产权房转为商品房，又涉及到对集体土地原所有权拥有者的征地补偿，补偿费从何而来?如果没有完善土地管理法律法规，没有对解决小产权房作出详细方案，冒然将已售小产权房转正，可能会造成很大冲击。

　　杨遴杰建议，要改变小产权房的困局，必须从土地征收制度的改变入手。对规划外农用地上盖小产权房，必须严格禁止。对于规划内的存量集体建设用地，应该放开给集体使用，包括建设商品房，因为这已经无关用途管制。

　　规划内正在使用中的农用地，是征收还是由集体开发，是可选的。一是政府提高征收标准，甚至用收益分成的方式来征收，二是政府通过基础设施投资收费和规划形成的增值由政府获取的方式，交给集体来开发。

　　有专家认为，新一轮土地改革的总体方案可能侧重，在不突破现有土地利用政策、土地使用标准等法律法规的前提下，提高征地补偿额度，缩小征地范围，盘活存量建设用地，规范农村经营性集体建设用地的流转，但严禁将农地直接流转为商品房建设。在确保18亿亩耕地红线的前提下，先开展集体建设用地改革试点，探索建立农村集体经营性建设用地使用权流转制度。在此基础上，再逐步形成城乡统一的建设用地市场。

　　还有业内人士表示，相关土地法律法规或将进行一定修订，有关部门还将部署开展宅基地制度改革试点，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置的宅基地流转。不过，这必然会涉及如何解决小产权房的难题。