深圳突破土地招拍挂规则 借道城中村改造之名义

中金公司对此也有类似的看法。中金认为，这一政策表明土地使用权以协议方式出让将变得可能，越过了招拍挂出让土地的限制，土地协议出让则会更灵活。土地开发过程将更连贯，也意味着土地价格不必上涨，政府直接利益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加。

保留

“深圳实施这个办法初衷是针对城中村改造的。”一位深圳消息人士向记者透露，并没有如外界所猜想那些希望突破原有的规则，“只是特殊情况下的特殊案例，一切都在政府的严格控制中。”该人士表示，其实深圳这一措施是参考香港的旧城改造计划。

“香港的这一计划是政府让出部分土地收益，吸引社会资金参与，而房屋所有人也可以更灵活地参与旧城改造。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，无论哪个城市，拆迁补偿都是旧城改造的最大难点，旧城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。开发商不但要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。数据显示，旧城改造中拆迁补偿的费用占总投资的比重越来越高，近年来一些城市的一些项目甚至占比达到八成以上。这又反过来造成改造后的旧城项目价格高企，因此愿意参与改造的开发商越来越少。有鉴于此，深圳新《办法》就鼓励权利人自行改造。

“由于历史原因，深圳市区存在着大量城中村，”深圳市规划国土委的相关负责人表示，这些城中村的改造问题一直是深圳市政府的头疼病根。二十年前，根基未稳的特区政府为了解决深圳骤增的外来人口居住问题，默许了城中村的大量涌现。这些旧村往往占据城市中心区域。深圳政府希望通过政策放松，不增加任何开支，就启动大量的民间资本参与城市改造，“调动了大批富有智慧和专业经验的人士参与到深圳城市更新工作中。”

但这位负责人也表示，不是任何项目都可以“想改就改”。据介绍，深圳全市已经列入改造计划的各类拆除重建项目共计200项。但在《办法》出台之后，只有25个项目将在近期进入具体实施阶段。这25个更新改造项目可为社会提供建筑面积约200万平方米住宅、48万平方米商业等产业用房。但这些项目何时能供应市场还没有进一步的公布。

对此中金公司的研究报告就表示，该《办法》规定，拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。因此开发的节奏和进度依然在政府掌控之中，短期对于公司层面的影响将有限；同时该办法依然面临拆迁难的问题，背后的核心在于拆迁成本过高，所以要协调各方利益即使通过协议的方式仍是很困难的，仍需要政府的支持。而且项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况。

尽管深圳为该项新措施设置了种种限制，但外界依然对此充满期待。

中央经济工作会议落幕了，房地产依然是刺激消费的关键。对于居高不下的房价，中央给出了一个解决方法：增加普通商品房的供应。在大城市土地资源日益稀少的环境下，如何给出一个有效率的土地供应方法？深圳再度成为实验田