全国五成房企中期业绩预降 房企融资相上“永续债”

　　楼市调控，融资成本不断上升，叠加效应使得上市房企的负债率不断升高。数据显示，一季度上市房企算术平均资产负债率高达61.86%，仅有13家公司资产负债率低于30%，珠江控股、鲁商置业和天津松江等24家公司资产负债率甚至超过了80%。

　　专业人士认为，正如标普所给出的风险提醒，在楼市持续降温形势下，多家房企面临严峻流动性风险。日前银监会副主席王兆星表示，银监会将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况;关注房地产开发商的资金链断裂给金融带来的风险;未来将大力支持首套住房需求。

　　永续债变相成房企融资途径

　　负债率居高不下，令处在融资困境中的房企绞尽脑汁寻找能“一箭双雕”之道，“永续债”被认为是很好的解决方法。近来，雅居乐、瑞安房地产、恒大地产等陆续在港发行永续债，合计发行规模为336亿元，票面利率集中在6%-9%。

　　“永续债的操作模式大多是找基金子公司或者券商资管产品对接，银行作为通道将资金委托贷款给发行人，通道费用大约为1‰-1.5‰，券商或基金子公司的费用在3‰左右。”据专业人士透露，实际操作中，会附加赎回及利率调整条款，也叫“利率重置条款”：第一、二年不低于约定利率，从第三年后利率大幅上升。这也被称为“2+N”模式，也即是银行在合同上第三年起设置高息，倒逼企业在两年内还贷而非高成本延期，如此一来，“永续债”变相成了给企业融资贷款的途径。

　　永续债以债券之名享权益之实。按照香港会计准则，永续债被计入“永久资本工具”，增加权益，可有效降低上市公司的资产负债率，资金用途也比开发贷更为灵活。正如雅居乐2013年为增加现金流而发行的7亿美元永续债，这次发行成功缓解了企业的资金困境，并使其净负债比率同比下降了4.4%，进一步优化了资本结构，增加了企业的再融资能力。

　　“永续债有助于降低企业的净负债率，但并不一定意味着发行成本降低，有时甚至会带来收益的下滑。”某股份制银行人士坦言，但是作为企业来说，会权衡净负债率下降带来的综合效益，而不只考虑短期收益，从综合角度考虑，房企乐于发永续债最终还是有利于综合收益的提高。

　　永续债相比常规债权确有巨大优势，但假如项目结算不理想或其他融资渠道收紧，发行方或将面临支付更高利息的风险。为应对当前市场调控导致开发商现金流偏紧、资金缺口巨大的问题，业内专家认为，房企更应重视自身风险管控，稳健经营，企业应保持良好信誉;减少负债，量体裁衣，不要盲目扩张;减少房屋和土地的空置;缩短周期加快资金回笼，以保证资金的安全。