全国五成房企中期业绩预降 房企融资相上“永续债”

　　标准普尔评级服务公司在近期的媒体研讨会上，点名了一批财务杠杆过于激进的房地产开发商。其中包括奥园集团、中国海外宏洋集团有限公司、华南城控股有限公司、旭辉集团、万达商业地产股份有限公司、花样年控股集团有限公司等。这些公司的共同特点是，2013年债务增速超过50%。另外，标普担心实力较弱的开发商，再融资风险加剧，其中包括人和商业控股有限公司和恒盛地产控股有限公司，这两家公司的美元债券将在2015年到期。专业人士表示，除非销售情况改善，否则可能面临流动性或违约风险。

　　五成房企中期业绩预降

　　6月上旬，23家上市房企披露了上半年业绩预告。其中，9家预增，2家预平，12家预亏或预降，弱势业绩占据了半壁江山。正如专业人士预判的那样：上市房企上半年业绩压力显著。

　　其实，上市房企的业绩下滑态势早在一季度就已经显现，超过半数房企业绩同比下滑。行业龙头“招保万金”中，除了保利地产净利润同比增长10.8%外，其他三家房企业绩均呈下滑态势。尤其是金地集团，一季度净利润为4934.38万元，同比降幅高达73.65%。作为行业龙头，万科A也难逃业绩下滑命运，一季度其实现净利润15.29亿元，同比下降5.23%，这是自2002年以来的12年里，万科A首次出现一季度净利润同比下滑。此外，招商地产一季度净利润7.55亿元，同比下降6.82%。

　　在上半年预亏或预降的公司中，个别企业一季度业绩遭遇滑铁卢，二季度仍然扭亏艰难。比如，荣丰控股一季度亏损1234.09万元，同比下滑1122.2%，预计上半年亏损1800万元至2200万元之间，亏损面或进一步扩大。

　　来自中原地产市场研究部的数据表明，6月上旬30家上市房企发布了前五个月的数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，目前仅有2家房企完成了四成以上的年度销售目标任务，分别是恒大和万科。完成年度任务三成的房企有11家;完成年度任务二成的房企有15家。仅完成一成年度任务的有首创置业、花样年，它们至今仅完成年度任务的18%和9%。30家企业平均完成率仅为29%，完成任务不足30%的企业就达到17家。同时，这30家房企业之间出现了明显的分化，专业人士预计，后续公布的企业中同比下调的比例或将继续增加。

　　随着楼市的持续低迷，土地市场开始降温，房企拿地积极性也在下降。中原地产研究部数据表明，20强标杆房企近几个月拿地数量逐月递减。今年5月份，合计拿地金额为116亿元，与去年同期的454.64亿元相比，下滑74.49%;4月则同比下滑46.94%。显然，标杆房企进入土地市场的动作在迅速减缓，拿地态度已由热情转为谨慎。

　　融资艰难资金压力加大

　　与土地市场渐趋理性相对应的是房企的融资环境在进一步恶化。国家统计局最新数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落了0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%;利用外资150亿元，下降24.5%;自筹资金18222亿元，增长9.8%;其它资金18977亿元，下降6.4%。整体而言，房企的资金压力明显加大。

　　中原地产监测数据显示，今年5月份，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。这10家标杆房企的融资金额已连续回落三个月，并创下近十一个月以来的新低点。从房企海外融资情况看，今年前五个月，房企海外融资额达198.23亿美元，其中，5月份合计融资额度为69.94亿美元。中原地产首席分析师张大伟表示，中国房企海外融资成本明显增加，大部分企业发行的美元优先票据债成本都已经上涨到7%以上，开发商的资金负担加速上涨。他表示，为严控风险，国内各大银行普遍大幅度缩减了房企的融资总量。另外，在美国加速退出QE和人民币贬值的双重压力下，近期国内多个城市楼市又涌现降价潮，这导致房企海外融资的难度也有所加大。