中国房地产商的自我进化路径图：地产+金融+互联网

　　目前，房地产和互联网的融合仍在探索阶段，但已渗透到地产业的全产业链。其中，花样年旗下的彩生活打造的智慧社区、万达集团探索的商业消费O2O、华夏幸福探索的智慧城市、搜房等垂直门户推动的房地产电商已初具雏形。

　　通过与互联网、金融的深度融合，地产商在效率提升、商业价值挖掘以及突破政策限制、激活市场等方面仍有众多机会。随着地产业进入下半场，万科、万达等龙头地产商加速转型的步伐，平安集团、腾讯、百度等金融、IT巨头的介入，如何借力互联网、金融的力量成为地产商转型的重要考量。

　　除了进入熟悉的相关产业外，地产商还热衷于进入新兴产业。其中，文化娱乐、体育产业最为热衷。从数据看，跨界运营的地产商达到36%，且如恒大、万达等以打造支柱产业的方式大规模跨界的地产商仍有18%，可见地产商的财大气粗。

　　净利12年来首跌：地产商的现实压力

　　“转型总是被逼的，原来的业务盈利空间正在缩小，”广州一家大型地产商内部人士说，公司也在思考多种转型的路径，去往海外的考察小分队也进行了多时。

　　销售困难是开发商面临的现实压力。与过往“金九银十”量价齐升不同的是，数据显示，今年“金九银十”并未出现房价的上涨，相反成交量的上升更多是房企以价换量的结果。

　　世联行有关人士预计，9月份房企的推货规模将明显上升，当前绝大部分房企的销售目标完成率并不高，部分企业完成率甚至低于30%，在仅剩下的4个月里，不少房企必须大规模推货以求去化。

　　对于大部分资金紧张而销售回款是其最关键资金来源的中小房企来说，降价跑量是其唯一的选择。世联行监测的24个重点城市的降价楼盘数据显示，8月份以来，降价幅度在15%以上的楼盘占比增加明显，说明在8月份随着推盘数据的显著上升，部分楼盘采取更加激进的措施。

　　从长期趋势来看，房地产行业的兴衰是城市化的结果，以城市化率来衡量，2011年我国城市化率已突破50%，达到50.57%，2013年达到53.37%，在多年快速增长之后，城市化率增速放缓。

　　曾被视为“暴利”的地产业盈利正在缩小。亿翰智库数据显示，A股148家上市房企2014上半年净利润合计367亿元，同比下降7.1%，出现了自2002年以来的首次下跌，说明行业的利润空间正在被压缩。

　　此外，2014上半年，148家A股上市房企的加权毛利率为33.8%，同比下降3.3个百分点，呈逐步萎缩趋势。

　　影响房地产的最为关键的还有信贷因素。而自2014年以来，地产界人士均感受到“钱紧”，随着信贷回归偏紧的“新常态”，地产业景气度也大幅下降。今年上半年，国房景气指数已经降到历史底部区间。

　　世联行指出，市场能否走出底部，房价能否企稳依然取决于流动性的形势，其核心是利率水平能否出现显著下降。而当前资金面仍然偏紧，也意味着本轮房地产市场的调整时间可能要长于预期。

　　从行业集中度角度看，房地产行业洗牌已经开始，行业集中度正在快速提升。据克而瑞数据，地产业前10、20、50的市场份额都在迅速提升，无疑中小房企正在加速退出房地产市场。以TOP50企业为例，从2013年末到2014年上半年，集中度提升了4.29个百分点，远大于此前年度的增幅。

　　从开发到运营：盈利模式的变革

　　“房地产不再是短期生意，更是全生命周期的、以开发为基础以运营为核心的长期事业。” 深圳莱蒙国际执行总裁陈风杨认为。