中国房地产商的自我进化路径图：地产+金融+互联网

2 来源：21世纪经济报道 张晓玲杨绍育深圳房掌柜 2014-09-14 12:45:52

[摘要]不止是万科，万达携手百度、腾讯攻入O2O、绿地成立金融集团等消息层出不穷，中国房企的转型如火如荼。

　　潘军同样认为，盖房子卖出去是一锤子买卖，而服务是终生的，房地产的转型就是要从开发变成服务，从花样年脱胎而来的彩生活社区服务平台今年6月上市，成为房地产转型样本。

　　“地产+金融+互联网”的转型，要求开发商彻底改变原来卖房子赚钱的业务和盈利模式。

　　在运营模式的改变上，万科和宋卫平的蓝城走得更远，在业内率先转向轻资产模式。万科的小股操盘、蓝城的代建，都是通过输出管理、盘活无形资产，实现借助别人的资源发挥自己的优势。

　　这种轻资产的转型直指房地产的盈利模式的根本变革：从单一卖房子赚钱到赚取更多的佣金、服务费、管理费等。

　　提出小股操盘概念的万科，屡屡以其2012年入股的云南昆明的一个房地产开发项目作为推介样本。

　　在该项目中，万科投资0.23亿，所占权益比例为23%。最终获得的收益中，项目收益分配占0.84亿元，除此之外，还包括1.26亿元的管理费和0.17亿的融资渠道及手续费。综合算下来，万科的投资回报率高达987%。

　　上半年万科的投资收益率出现了一个亮点，同比上涨幅度达到237.8%。万科董秘谭华杰解释，在未来也将有这一项长期经常性收入来源，这也正是得益于万科正在推的轻资产模式。未来万科还将不断扩大小股操盘的项目比例，甚至原来占大股的项目都可能转让股权，变成小股。

　　值得注意的是，包括万科、保利等公司人士均向21世纪经济报道-飞笛资讯研究员表示，房企的转型目前都是在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。

　　从万科的中期报可以获知，上半年投资收益为13亿，仅占其409亿营业总收入微不足道的比例。

　　即使是转型步伐迈得最大的恒大，房地产开发收入仍然占据了总收入的绝对比重。

　　恒大中报显示，在上半年633亿的营业收入中，有620亿来源于主营的房地产开发业务，物业投资6100万，物业管理服务4.7亿，其他业务也仅贡献了7.8亿。(

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责任编辑：郑帆

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