房地产税抑制房价上涨作用有限 或将选择性征收税费

　　房地产税改革应稳妥推进落实

　　虽然房地产税是影响房价重要因素，但房地产价格高低是由土地成本、建筑成本、税费和开发商利润等多种因素叠加而成，同时受供求关系影响。房产税抑制房价上涨的作用有限。

　　只改增量不改存量与社会公平的税改目标和税收原则严重相悖，难以实现“共同富裕”这一改革总目标。当然，也不符合财产税普遍征税，支出与民生利益相关项目原则，也不利于稳定增加地方财政收入。

　　十八届三中全会就完善房地产税制，提出“加快房地产税立法，并适时推进改革”的要求。在今年的全国两会上，虽然政府工作报告中未提及房地产税、房地产税改革的内容，但并不影响房地产税成为代表委员们热议的重点话题。

　　未来何时、以何种形式开证房地产税?带着这些问题，《经济参考报》记者采访了对房地产税有深入研究的上海财经大学公共政策与治理研究院院长胡怡建教授。

　　房地产税征收有多方面依据

　　《经济参考报》：虽然房地产税已成为国际惯例，但长期以来由于我国个人不缴纳房地产税，而且在购买商品房时已经缴纳了高额的土地出让金，承担了70年土地使用权，所以对于为什么要开征房地产税，房地产税征收法理依据何在等基本问题仍然存在很大争议。您认为，开征房地产税的依据在哪里?

　　胡怡建：反对开征房地产税的专家认为，我国现行城市土地使用权出让制度下的土地出让金，与不动产持有环节房地产税存在一定的交叉地带，无论是依照现行的《房产税暂行条例》将非营业性居住用房纳入计征范围，还是参照主要发达国家房地产税重新立法，存在共同的问题是我国土地所有权归国家所有，土地使用者不具有土地所有权，土地使用者缴纳的土地出让金是使用权转移产生的租金。因此，本应针对房地产所有者征收的房地产税，如果向不拥有土地所有权，只有土地使用权加房产所有权的房产所有者征收，存在一定的合法性障碍。

　　此外，还有人认为，对于地方政府由于公共设施投资而形成的房地产增值，既可以在持有环节征税，也可以在转让环节征税，两者在性质上并没有实质性区别，都能使政府公共投资价值实现，在转让环节征税有以下好处：一是虽然政府公共投资使房地产增值，但房地产持有更多体现其使用价值增值，即居住环境改善，生活更为方便，不适宜作为征税依据，而转让更多体现价值增值，即投资收益实现，更适宜作为征税依据;二是在持有环节依据评估价格征税不但依据不是很充分，而且缺乏现金流支撑，而在转让环节依据增值收益征税不但计算真实、客观、公正，从征税方面看操作简便，易于推行，也为社会所接受;三是在房地产市场正常情况下，房地产转让环节征税有利于区分投资性和投机性，有利于鼓励持有房地产居住或投资，抑制买卖房地产投机。

　　事实上对于商品房虽然国家出让的只是70年的使用权，业主取得的也是70年土地使用权，但从我国物权法的规定看，使用权同样也是财产权。《物权法》149条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　虽然《物权法》没有提及续期后的费用及相关问题，对商业和综合建设用地如何处理，能否自动续期也没有具体规定。但对于业主拥有永久性土地使用权的权利保障，法律规定是很清晰的。其实，我国1988年宪法修正案规定属于国家所有土地不许买卖，所以它是虚的，不具备财产性质，而土地使用权则可以买卖，因此使用权才具备财产性质。

　　同时，我国城市房地产管理法、担保法中，都按照房地产合一、地随房走的原则做了规定。《担保法》第36条、《物权法》第182条和《城市房地产管理法》第32条规定，土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等处分时，具有一体化的特色。因此，在我国居民拥有的商品房可以认定，包括土地在内的房地产既拥有使用权，又拥有产权，可自由流通，与拥有土地所有权的不动产交易不存在本质上的区别。房产土地合一征收房地产税有其依据。

　　如果我们从国家治理更广泛和深沉视角来研究探讨房地产税，其依据就更为充分。一是有利于房地产更好地服务于保障居民用户、促进国民安居乐业，实现全面建设小康社会目标和进程，以稳定国家治理的政治基础;二是经济意义，有利于对房地产市场进行宏观调控，有效抑制房价过快上涨，促进房地产市场稳健、均衡、可持续发展，以稳定国家治理经济基础;三是社会意义，缓解我国目前收入分配差距过度悬殊，缩小贫富差距、调节收入分配和再分配，促进社会公平正义，稳定国家治理社会基础;四是财政意义，适应客观经济变化意义重大，促进税收可持续增长正当其时，以稳定国家治理财政基础;五是体制意义，作为未来地方政府的主力税种之一，可发挥营业税替代和地方税补缺功能和作用，以稳定国家治理体制基础;六是税制意义，有利于优化房地产税制结构，稳定国家治理税收基础;七是转型意义，实现地方财政收入和支出的良性循环，进而提高地方财政的运转绩效，以稳定国家治理政府基础;八是民生意义，有利于促进我国财政转型，更好体现财政民生服务性质，有利于稳定国家治理国民基础;九是法治意义，先立法再推进，这也为贯彻税收法定原则提供了一个良好开端，有利于稳定国家治理法治基础;十是开放意义，有利于税收制度与国际惯例接轨，服务于对外开放，有利于国家治理开放基础。