潜龙集团营销总监王毅刚：曼海宁铸“明日之城”

浪漫情缘曼海宁 人居和谐“绿洲城”

曼海宁是潜龙地产继06年鑫茂花园后的又一力作，项目位于深圳龙华新城的高尚生活区内，地址是新区大道和建设路交汇处，距离地铁4号线、6号线上塘站不到200米的距离。整个项目占地5万平米，建筑面积16.98万平米，总建筑面积24.6万平米，很多人误解我们的容积率是4.9，而实际上只有3.4，因为很多是不计容积率的，包括地下停车场、架空层的绿化、二楼的运动跨廊，所以作一个特别说明。整体社区由14栋26-28层的高层建筑组成，其中包括一栋28层的高档酒店式公寓。社区共有2020户单位, 1690个车位，是一个集高尚住宅、酒店式公寓、休闲商业为一体的综合商住项目。

曼海宁听起来是比较浪漫的一个名字，这跟公司高层的泰国之行有一定的关系。甲米是泰国南部的一个热带岛屿，位于泰国安达曼海的沿岸，回来以后大家对安达曼海的印象特别深，热带的建筑、植物跟我们所追求的项目定位十分接近。另外还有一本国外的小说《曼海宁情缘》，所以我们最后确定了“曼海宁”作为这个项目的名称。

曼海宁为我们描绘了一幅非常让人向往的生活蓝图，作为潜龙地产的又一大力作，在产品的打造过程中开发商更加注重应该是四个字——人居和谐，这是项目打造的一个方向。我们这次请到美国著名的设计公司SBA，这是一个国际级公司，总部在美国波士顿，在全世界都有很多作品，是一个有着近百年历史的设计师事务所。 规划之初我们主要确定了“生态”和“环保”两大设计主题，想突显人居与生态、建筑、环境的和谐。在生态方面，主要以安达曼海5.5万平米的水系园林为蓝本，有首层架空6米的园林和项目本身覆盖的园林；二楼有高6米面积11000平米的运动架空长廊绿化；还有部分园林和泳池，共同组成了一个三维立体园林。 有“106%的超高园林覆盖率”，可以说“建筑生长在绿洲上”，所以我们自己也称曼海宁是“绿洲城”。 在环保方面，主要体现在建筑外立面的设计，用材上有几个突破，设计时借鉴了公共建筑，包括酒店、写字楼的设计方式和材料，采用中空LOW-E玻璃、陶砖、金属铝板，打造超豪华的建筑立面。干挂陶砖可以防腐、隔热，LOW-E玻璃本身也是节能环保的，通过几层节能环保材料组成了“锁能建筑”，充分体现出现在倡导的低碳生活。 像陶砖我要特别提一下，它属于一种环保、绿色的材料，无害、易分解，还有一个特点，称之为“不老的建筑”，时间越久，整个色彩会更加鲜亮。可成本是普通瓷片的4-5倍，深圳的幸福里使用了一部分陶砖，但曼海宁是大面积使用，就是重点从建筑的环保、节能、新颖方面思考，有着很高的起点。

琢筑“爱的世界观” 潜龙17载飞跃之作

曼海宁的推广语是——琢筑“爱的世界观”， 实际上也是刚才前面讲到的“琢筑”，作为深圳房地产企业来讲，潜龙地产从93年初开始到现在，在龙华就已经做了近十七年，也是企业从起步到逐渐成熟的过程。曼海宁是潜龙十七年积累下来的开发经验和建筑理念的提升作品。自规划前期邀请美国公司以后，我们就倾注了全部的精力，国内公司请的是深圳瀚旅设计公司，很多深圳有名的建筑都是他们在国内做配合工作，对项目设计之初的追求就是精益求精。

举个例子，因为玻璃用量很大，美国公司对这一项特别重视，他们的首席设计师先后从美国到深圳至少来了四趟，在深圳不同的楼盘，从不同的角度、不同的距离，考察了十几个项目，最终确定了深圳南玻的两款玻璃。当时陪他们去，我们感觉玻璃实际上都差不多，一说白色、绿色，直接用就可以了，但他们一定要到现场去看，要装上去大面积使用以后才决定。美国专家对产品的要求非常严格，非常坚持自己的设计原则，看到他们这样的工作态度，我们小到施工人员、大到高层董事长都特别支持、特别配合他们，所以我们说“琢筑”，以雕琢工艺品的方式来打造一个建筑。

说到“爱的世界观”，实际上建筑永远是冰冷的，只有住入人、注入生活、注入情调以后，才能够演绎出一个活生生的建筑。所以我们给客户传递一种“世界大爱”的生活理念，“明日之城”的设计理念就是让未来的生活在这里体现。现在我们还在产品的材质、用料上做加法，目前开放了临时咨询处，希望能尽快将项目展现在大家面前。

曼海宁还有一个亮点，我们专门聘请了世界著名的韩国雕塑家为整个产品量身打造了两组主题雕塑，为了做设计他已经来深圳三次了，整个产品的制作全是在国外完成，我们非常期待。他把将整个雕塑融入到建筑、园林中，让大家感觉到一种世界级的居家感受，通过建筑、园林、雕塑共同体现出一种爱，一个社区、一个大家完美、和谐的统一，从这几个方面诠释琢筑“爱的世界观”。并且以后主雕塑将立在小区前的公共区域，给往来人群更多享受和启迪，也是“大爱”在项目设计中的一种体现。

龙华新城片区的发展日新月异，项目周边还有很多新盘在建，您认为曼海宁最大的竞争优势体现在以下几点：一是区位。曼海宁地处龙华新城北部，我认为现在这一块是不亚于后海的一个片区，有将近20平方公里的土地是未开发的，这在深圳都是少有的。当时后海是一块，所以它有了今天这样的热度，我们这一块也是如此，而且从离深圳CBD的距离来讲，到这边开车仅10分钟，但从中心区开车到后海起码25分钟，龙华新城的区位优势相当明显。

龙华已经从最初的福田后花园，定位成了“城市副中心”、“CBD副中心”，规划有亚洲最大的新客站，2011年正式通车，跟曼海宁交付的时间差不多，以后从新客站坐火车到北京仅需8个小时，很多人都不一定选择坐飞机了，从这里到香港仅需20分钟，到上海、杭州、厦门也都非常便捷。

地铁4号、5号和6号线都与新客站交汇，龙华新城的区域位置是客户关注的最大焦点，而且规划泾渭分明，非常严格，也非常超前，预留了相当大的道路体系和城市绿化带——中央绿谷，同时配套了学校、医疗、娱乐等生活设施。作为最核心的、围绕新客站的商业部分，包括甲级写字楼、酒店，南北是高尚居住区，南边现在已经有很多销售不错的项目，北边这一块开发得还比较少，但很多项目都在做准备，有的已经在做基础，有的最近准备施工，区位是我们最大的竞争优势。

二是交通。地铁4号、5号、6号线在新客站交汇，其中4号线和6号线在项目楼前过，曼海宁可以说是双地铁口物业，体现在两个双:一是4号线和6号线的双地铁，4号线和6号线的地铁换乘站在上塘站，离我们不到200米的距离；同时项目又在4号线上塘站跟龙塘站的中间，而这两个站离得非常近，估计不到500米，走到任一个站都非常方便。

三是用材用料。我们追加投资超出1.6亿，做干挂陶砖、铝板、LOW-E玻璃，相比国家规定的设计标准有所提高。我们希望打造出一个非常现代、有特色的外立面，可以保持长久、新鲜，它不单是华丽的外衣，更有内在的实质，让客户将来居住的是锁能、低碳的社区。

四是园林设计。我们只有5万平米的占地面积，还要盖楼，但我们做出了55000平米的园林，如果把地面全部铺满，也最多铺到100%，而且不见房子，但我们为什么做出了这么多绿化？就是因为三层立体园林的设计。买我们最低层的房实际已经在12米以上，下面是两层立体园林，并设计了九大功能主体的运动跨廊。我们没有设计独立的会所，而是做了一个泛会所，增加社区融合，真正体现业主的广泛参与性。在二楼架空层设计了11000平米的运动长廊，其中有瑜珈庭、童趣园、羽毛球场、乒乓球场、听瀑轩、晨跑廊等等，不离开建筑就可以呼吸到新鲜空气、锻炼身心。在园林设计方面，一开始我们就有“明日之城”和“绿洲城”的设计理念，把房子建在绿洲之上。但很多东西尽量又要做到有私密性，比如在设计中，楼体的摆布虽然很近，但通过不同房屋的角度搭配，相比很多楼盘进入室内以后的对视性和影响都要小很多。 

曼海宁还有一句广告语就是“CBD之后，未来之前”，可以说它将项目推向了一个新的高度，“CBD之后”有两层含义，一方面龙华新城本身是福田CBD后花园的支撑，目前CBD已经饱和，无论是CBD还是整个深圳市，都在寻求一个新兴的发展区域，而曼海宁所在的龙华新城高尚生活区正是这样的一个区域。目前在政府的高度重视和关注下，一些大型的城市轨道、地铁、火车站逐步兴建，正逐步走向成熟，这里将成为深圳未来发展的新核地段。 

“未来之前”是因为曼海宁在设计之初就有一个“明日之城”的建筑理念，无论是社区规划还是建筑用材上，相比以往都有了相当大的突破，如果你入住今天的“明日之城”，那就可以成为“未来之前”的人。

拍砖：“居者有其屋”，安居政府有责

11月份深圳楼市不断有新的成交记录刷新，从中国的城市化进展来看，我们的城市化率非常低，中国未来二十年应该都是城市化发展非常迅猛的时期，尤其像深圳这样的一线城市。未来二十年内，房地产的发展应该是逐波向上的趋势，不是说一往无前的向上，波动肯定是有的，但走势一定是向上。这种需求是全世界都阻挡不了的，跟中国人更有关系，中国人有钱以后，可能第一件事就是想着买地盖房子，农民大量进城以后可能就是安居乐业，所以未来从大的趋势上来讲，我觉得无庸置疑是向上发展，短期内上涨得过猛肯定会有反复，不可能一路向上。

其次，现在很多人感觉房价很高，买不起，我觉得这个问题要一分为二来看，我也有很多以前的老同事给他们的孩子买房，孩子还没工作呢，就已经考虑给他们买房置业了，中国人往往都是长辈为子女买房，所以单纯看收入可能会比较歪曲房价支付能力体系。

第三，我觉得不一定非要通过购房来解决居住需求，我们应该是居者有其屋，安居不一定是拥有房，房价太高时不建议大家通过买房来解决住房，这时租房比买房还要好，从这两方面来看，发展是这样的，投资也是如此。如果在没有能力的情况下，不要降低生活质量去买房，投资可以，但如果是为了居住，而且短期内很多事情不确定时，不见得一定要买房。

另外，我觉得应该是政府的责任，实际上高房价的地区，我们身边最好的例子就是香港，香港房价是我们的多少倍？尽管我们现在已经很高了，但4、5万的房价放在香港也是非常便宜的，香港人的收入难道就真比我们这边高那么多倍吗？也没有，但香港的公屋制很好地解决了这个问题。周六我去了一趟北京，周日回来，走马观花的看了一下，北京的微利房天通苑很多户型面积达到200多平米，这不可能是安居房的标准，我们要看看香港是怎样解决低收入家庭的住房问题的。

政府没有真正把老百姓的需求考虑进去，就像设计师一样，不能根据自己的想象设计房子，而是要根据消费者的需求来设计，政府也应该承担这样的责任，要向香港学习，就可以让很多真正需要房子又没有能力购买的人“居者有其屋”，同时又让房地产市场处于良性发展的轨道之中。

12月深圳推出的《城市更新办法》中明确深圳的工业用地，将来可以允许变更用途，比如建住宅，实际上在整个城市功能的更新之前，很多房子已经改变用途了，比如说像深圳的上步工业区、车公庙工业区、八卦岭工业区，都是工业用地项目，因为中国现在实行土地招拍挂，所以有些问题无法解决，但你看看它现在有工业吗？没有，全部都是商业的，即便是工业也是科技、贸易的，没有纯粹的加工工业，甚至关外都很少了，都转移到了东莞、惠州等地。虽然《城市更新办法》以后可以把老的工业区改造成商业区，但实际上它也是根据需求的，我觉得这一块从功能上来讲冲击力不会太大，虽然会释放大量土地和一些建筑面积，但我觉得释放的过程也是改善的过程。我前面也说了，中国的建筑很多都是十年、十五年，长一点就是二、三十年，你到美国去看，很多都是一百年的房子，但我们十年、二十年就得拆，为什么拆？它的功能不合适，设计不合理，不得不拆，这也是改善性的，基本上就消化了，对整体的冲击可能是一个概念上的冲击，真正实体上的冲击我觉得并不大。