尺度地产凌志华：新政后深圳小户型会持续受青睐

    从政策来讲，政府痛下决心，主流新闻媒体提出房价下降的概念，以往的调控当中没有让房价下降的说法，从现在来看变化也是非常之明显的，不再是上涨的房价，除了上涨的房价还有过高的房价都是我们需要控制的。从市场方面，史上最严的政策导致消费者长时间的观望，这个形势短期内不能逆转，所以短期之内的反弹或逢调控必涨，以往的经验不是适用于现在。5、6月份的政策出台以后，会看到巨大的变化。项目开发寻求差异化。对于开发商来讲，产品必须寻求差异化，提高性价比，怎么样去做？在过高的房价之间让消费者得到平衡。

    我们看到2010年一季度深圳房市表现。一、二两月土地无成交，这也是因为春节的关系。供应商、成交面积同比大幅降低。一手放市场“供应少、需求大”，价格涨、成交低，市场呈M型走势。大家可以看到这样的变化，从2009年3月到2010年3月供应面积的变化比，成交价格我们也可以看到，从2009年的9月份达到最高1.9万，到2010年3月份达到2.1万，但成交面积逐步降低。二手房价格跌，成交总量也剧增。

    1月、2月份市场持观望态度，深圳房地产市场表现疲软，3月份成交量回升，信访成交均价保持平稳，维持在2万元。此前出台的调控政策已经逐渐被市场消化，但是效果甚微。从3月份成交数据来看，置业者、开发商都会后市充满信心。3月份大家都在看，2010年会不会恢复到2009年疯狂上涨的局面，市场还在观望。但到4月份之后，楼市风云突变，这跟我们看到一系列的政策出台以后，房地产市场的变化非常大，一手房成交下降趋势，价格一直在2万元左右浮动。一手房市场随着4月新政的出台，市场一直在观望，截止到1月30日，深圳一手放成交总数为2999套日均足百套，相比3月下降75%，尤其从4月19号开始，深圳一手放销售速度降至80套以下。二手忙市场，市场价跌量增的趋势。

    政策是导向，市场跟着政策走。从2007年927政策出台后楼市的大跌到09年国家大力扶持房地产后的楼市上涨，无不限时出政策对中国楼市巨大影响。2010年4月415中国房地产史上最严的政策出台。深圳房价是涨还是跌？

    大落后再大起、回落时的反弹，调整一定的幅度之后又恢复到平衡的状态；第三种就是价稳量跌，稳定发展。大落后再大起。自住需求：按揭和信贷收紧抑制需求导致市场观望；投资需求：新政后对后市不看好，纷纷流失；开发企业，成交萎缩，开发贷款紧缩，房企资金危机；价格下跌，市场信息不足交易量低，房企资金危机，导致房价下跌。国人习惯买涨不买跌，导致楼市下降，市场出现退房潮、断供潮，最后政策转向扶持房地产，房价进入新一轮上涨！这个就是2009年典型的现象，但2009年的形势之下是什么样的状况呢？我们现在来看不是政府说因为房地产萎缩，因为房地产市场影响了我们整个国民经济，而是席卷全世界的金融危机给中国经济造成巨大的困难，所以房地产市场才会有这样的新变化。对于这种特点跟2010年所面临的现状是完全不一样的，我们现在看到2010年之后整体经济形势向好，直接看我们的出口也是逐步回升，外围的股市和外围的经济基本上触底反弹了，在这样的形势之下，国家在进行房地产的调控，说造成房地产价格下跌之后再进行房地产扶持的做法我觉得在2010年基本上不可能再现。所以大落后再大起的情况可能性非常小，几乎等于零。

    第二，回落时的反弹。自住需求：按揭和信贷收紧抑制需求导致市场观望。投资需求：新政后对后市不看好，纷纷离市；开发企业：开发贷款紧缩，但是由于09年房市上涨，房企普遍不缺钱。价格企稳：房企资金没压力，价格居高不下。我们看到这种可能性也是不大的。

    从国家的415417419政策烛台的密集程度来看，国家对于控制房价上涨的决心非常强。在未来一段时间，相信国家对房市的政策将会以遏制为主。4月20日银监会出台的关于二套房认定的新标准更是使得购房者的资金压力急剧增大。在投资客原理市场，自住型需求陷入观望的现今，房价反弹上涨的可能性不大。为什么这样呢？为什么现在没有出来？主要看5月份，就是5月15日左右，4月份的数据出台，如果经济形势继续向好，整个GDP的增长非常高，5月份就会出台房地产的调控政策，特别是现有房地产调控的政策，我们的整个企业和市场还有很不规范的，或者违规的做法，使得房价不在高位盘转，上涨势头没有得到遏制的话，5月中旬会出台新政策。新政策可能在某些过快增长的地区或某些城市实行物业税或房产保有税。如果2010年整个经济形势不变，维持高涨的势头，我认为2010年房价反弹的势头不会存在，不可能出现2009年的局势，所以我们看房价的时候，我们一定要看整体经济的形势，如果整体经济形势向好，制造业、高新技术企业，关注民生的计划都能够得到保障，房价的上涨只是我们心中的想象了，所以要做好打持久战的准备，如果有大量的房子压在手上，就要好好考虑了。