地产投资评论丁云峰：豪宅和普通住宅定价有区别

    国家出台的这些政策我觉得意图实际上很明确，把投机性质的房产从市场上取出去，包括二手房的政策，利率的提高，还有后期的限制还有社保方面的限制，这个政策一出来，我们在评估的时候，我们预期到深圳的成交量会以一个非常大幅的下跌，现在看到成交量达到以往成交量的1/5或者1/10，这种情况确实非常明确地提出一个信号，投资人已经被市场评比出去了，不可能有大量的机会在这里。这样的话依靠一个刚需，让房价有确定的增长很困难。我们对深圳历史，对深圳的需求，要有一个很清楚的认识，作为一个限性的推断，现在深圳的人口大概会在80按至100万之间，他们希望在这个地方能够沉淀下来，这样的话就需要刚性的需求，在这种情况下我们怎么样期望房价大幅下滑，这个很重要。如果下滑20%至30%很正常，因为在人们很疯狂的时候，还有银行的暗箱操作，审核的不严格，银行有意识放松信贷，增加他们的贷款业务量，这里面就有很多风险，非常大，存在样的话房价就很低，要让这部分泡沫消化需要时间。但是另一方面我们要看到深圳的包括华为、腾讯这种大公司再加上深圳的居民，一年可能有30、40万分红的这些人，这些人形成了深圳重要的购买力，如果把这些需求请出去的话，对社会的健康发展和社会的公平非常好，但是短期还是要调一些。

    深圳的房价基本上可以这样看，豪宅的价格由什么决定？我觉得这句话很重要，豪宅的价格是由这个社会比较富有阶层的资产来决定的。我们可以想象，如果深圳只有一套最好的房子，这套房子最好的房子肯定是深圳最有钱的人来争，所以就不是用单价，按成本来算，而是按这些最有钱的人为了争这个房子愿意拿什么身价来购买，这是豪宅的价格定位。普通住宅的价格定位是什么？按大家的经济收入，是我有多少月供的能力来买这个房子，我有多少收入来购买这套房子，所以豪宅的定价和普通住宅的定价有区别。

    接下来谈商业物业和物业税，从世界上各个国家的税收情况来讲，物业税可能会在1%居多，有人说在0.8%-1.5%居间。如果说商业地产，因为商业地产很多时候它的盈利能力是和它的经营者有非常大的关系，还有一个是铺头，深圳的楼越盖越高，密集越来越大，当一个楼盘住得差不多的时候，这些居住者的生活需求希望在楼下的商铺例如得到满足。首先来看美誉、嘉旺或者小型小社区的商店，在这些方面有很稳定的需求。但是我觉得商业地产的泡沫也蛮大，因为同样一个铺头，如果这个铺头给一个公司经营，这个铺头的单价可能会租得非常高，但是这个公司一旦离开了之后，这个铺头没有一个很专业的人来做，只能租到一个很一般的价格，和经营的人关系非常大，如果交了1%的物业税，压力还是很大的。但是商业地产的投资人是什么人？你们要注意了，商业地产的投资人是对钱不敏感的人，他有很多钱，愿意丢个几百万进去，对这些人不是完全按投资回报来算，这个时候就很难去判断。我在蛇口的四海公园对面有一个商铺，我经常到那边散布，我印象非常深，是三间铺头连在一起，上下两层复式的，如果按商业价格算是多少？可能是1000万，但是这个铺头放在这里5年既不租也不卖，说明这些人对价钱不是按我们普通收入的人衡量的眼光来衡量的。但是国家确实从社会应该建立的道理角度上，对于一些大量投资的物业要收税，而且应该收税高一点，我觉得符合社会总体的价值。

    我觉得我们国人对法律的意识是这样的概念，我们有时候也在讨论这个问题，其实国家要征收一个税实施很简单，不会太难。第一个先对200平方以上的房子实施，有100套房子都不收，这个世界上不可能存在一开始对所有人公平的事情。因为一件事情不可能在第一天对所有人，如果开始对别处开始收税，这一部分人可能只占这个社会的1/100，但到怎么实施我们不知道，但是谈起立很有意义，这些人先实行一年，如果出现了问题怎么样调整？然后再开始对拥有大量厂房的人，你知道深圳周边的农民可能早上睡觉到十年，中午喝茶，一年的收入不比邹总少，这个社会存在的问题太多了，不是今天一天就能把所有问题讲清楚的。深圳又有30年的历史，从最初的30年只要来深圳就给你一块地，是这样的情况，到了今年，你说一块地，一个平方要拍卖到什么样的价格？时间变化、空间变化太大了，所以不能用一个绝对公平的观念来衡量。如果实施的话，税收按一个阶层逐渐往上推，中国人就是上有政策，下有对策，要看政府怎么做了，不然就是空话了。