尺度地产凌志华：新政后深圳小户型会持续受青睐

    第一部分，2010年政策回望；

    第二部分，2010年一季度深圳房地产市场概况；

    第三部分，深圳房地产发展趋势。

    首先看第一个，2010年的房地产政策。我们先回顾一下形势背景，2010年形式好转，中国2009年GDP增长达到8.7%，超过了当时预定的目标，4万亿的投资政策和GDP保8成功了。2010年一季度中国GDP增长11.9%，中国继续实行适度宽松的货币政策。

    第二，我们看看行业背景。全国房价一月环比上涨9.7%，二月环比上涨10.7%，三月环比上涨11.7%。三、政治背景，全国两会召开，65%的人大代表提案与房产有关。

    再看看土地政策，土地政策在两会确定的今年保证保障房用地占总供应量的70%，我们看到土地交易分两次付清，首付款必须付5成，还有建立开竣工的力度。

    2010年国家前所未有提高了保障房的政策，加强了保障房供应，在供给方面确定了保障房、改造和自住用地不能少于建设用地的70%。加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快保障性安居工程建设，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

    住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010年-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。我们看到前几年在保障型住房的供应方面和当时的计划有很大的差异，具体我们大家可以看到，年初确定的2009年的保障性住房达到5万多套，实际最后建的只有1万多套。

    7月份可以看到各个城市的规划陆续出台，并且政府是行政长官问责制度，保障性住房在2010年得到较好的实际解决。目标是增加房屋的供应总量。在经济政策方面，我们可以看到首套自住房的首付不能低于30%，超过90平米以上，即使是首次置业首付都要超过3成，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得德育基准利率的1.1倍，商业银行可自行暂停三套房贷款。即使符合条件也是大幅提高首付比例和水平。

    对存在捂盘惜售、土地闲置等违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市，再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。现在一直都在国土部压着，能不能融资，能不能最好得到融资，可能还不取决于市场，第一步在国土部门。

    在异地购房的政策，提出了对不能提供一年以上当地纳税证明的，或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放，这提出了异地炒房，可能碰到相当的困难，因为很难缴纳的证明，股东不能违规对其提供借款准备，对存在土地闲置的企业，商业银行不能发放新项目贷款，证件部门暂停批准其上市和融资的重大资本充足。以往我们看到上市公司，特别是一些央企，上市公司的母公司都是集团公司，不能上市，各种资产被上市公司拆借，这一条在今年都受到了限制。增加的房企的压力，把房屋销售引向居民的自住上来。双管齐下，主要是抑制政策的上涨。

    这次的政策非常准，非常具体，出乎大家的医疗，关于首付比例和二套房的比例超过大家的预期。417、419政策出台迅速，职能划分明确，直指楼市高房价。这些政策都非常具体，目的就是打击高房价，控制上涨的框架。420银监会烛台了关于二套房认定的新标，准——按家庭而不是按个人。
我们认为这些政策的目标是挤压方式资金，提高购房门槛，紧缩了房企的资金链，现在房地产企业的资金不是那么担心，但随着急剧的变化，很多房地产企业就会出现资金上的问题。整个市场销售下降非常之快，二套房以及以上购房受到严格的限制，对于炒房者他们付出更高的代价。同时，政策的出台抑制了一部分改善性住房的需求，也使得市场正式的自住需求会受到抑制。异地购房门槛提高，精准打击异地吵架。房地产信息与行业信息披露制度更完善，更丰富。严控信贷减少了投资者的财务杠杆，对改善型住房和自住性住房也有很大的伤害。