众厦总经理助理林晓华：不用把深圳的泡沫妖魔化

    本次国家政策调控的目标肯定是真的，效果在各个区域和城市不同，因为国家的政策是“一刀切”，目的是把市场上投资房地产的热潮，尤其是正在蔓延到二三线城市的热潮打回去，避免产生依赖性。其实我们在2010年1月份的时候做了一个年报，就是攀升货币政策，国家是希望国内整个投资环境的稳定，因为国家的经济结构正在调整，产业升级正在进行，如果过多的资金进入股市和楼市的话，我们国家正在进行的高铁投资，包括很多新兴的新能源、新科技产业升级就会缺少资金来源，也会引爆很多热钱，进一步冲击国内的资本市场，就是不希望太多居民的钱也好，企业的钱也好，尤其是央企的钱投入到股票市场。最近也公布了央行第三次提高准备金率，提高了17%，这是什么概念？国内最高的是准备金率是17.5%，提高到17.5%以后已经到顶了，只有境外的外汇注入到国内，央行发行人民币、货币流通，有一个对等的关系，所以央行必须要收缩。

    第二，提高准备金率就是要求国内的银行不要过度房贷。来看深圳，整个调控过程中深圳是最先做出反应的，我们观察一下一、二、三月新房成交量在下跌，包括在2月份甚至跌到了一个月只成交了十几万平方米，甚至比2007年成交的时候还低，这就到了普遍的市民买不起，成交的就是豪宅；二是供应量太少，因为价格太高了，这样新房的成交量不断萎缩，这和调控的关系大吗？我认为不大，一手房的购买者已经从以前全社会买一手房到未来的发展的机构博弈，什么是机构博弈？财富阶层去买高端的商品房，而大多数的普通大众还是通过高端的市场解决首次置业和改善性住房的需求，这也是我们看到4月份新政出来以后，新房成交量从过去一、二百套跌到几十套，我们看到二手房的成交有可能更多，整个成交量的比例已经从以前，我记得2007年、2008年的比例，现在已经超过了1：4，甚至是1：5，以后深圳这边二手房的成交量仍然会非常可观，一是新房没有供应，二是很多投资者和必须要买房的人，在新房需少供应的情况下有保值系数的购买，而且二手房以后的政策明显只是影响普通的、中低收入的购买群，这类人群购买以后就是靠保障性住宅来满足，只要深圳人民理财的意识在提升，豪宅的二手房价格、景观和物业、核心低端商业物业的价格都会不断上升，调控目标也不是一线城市，是二、三线城市过度开发和投资热。调控的结果必然是经过一段时间的调整，萎缩量，我预计是6-9个月，像广深，它的价格只会跌，我们只是说6-9个月市场的价格就会降到底部，成交量根据大家的购买力必然会提升的。

    深圳房价到底有没有泡沫？简单来讲就是提前透支未来的发展空间，这就是泡沫，比如说我们预判这个区域未来的租金会上涨很多，结果过了一年价格就上涨了一倍，这就是泡沫，深圳的泡沫肯定是有的，但是这个泡沫不用把它妖魔化，因为很多人可以通过泡沫获得自己超常规的财富积累，我们作为投资者来讲，更多是争取在泡沫破裂前退出来。怎么样判断前海区的泡沫？前海路一带泡沫已经是接近零点了。在宝安中心区和深圳湾片区来讲，泡沫还是中位数，因为它还是有实际的购买人群在当地居住，就是说当地的居住功能比较好的话，泡沫还不会破灭，但是泡沫真正破灭的话会带来对城市的影响。在整个城市经济泡沫破灭前，房地产仍然是上涨的趋势。从短线来看还没有太大的增长空间，但是我看到未来三年深圳在这个片区的价格，在沿海一线城市还是洼地。