众厦总经理助理林晓华：不用把深圳的泡沫妖魔化

    本次国家政策调控的目标肯定是真的，效果在各个区域和城市不同，因为国家的政策是“一刀切”，目的是把市场上投资房地产的热潮，尤其是正在蔓延到二三线城市的热潮打回去，避免产生依赖性。其实我们在2010年1月份的时候做了一个年报，就是攀升货币政策，国家是希望国内整个投资环境的稳定，因为国家的经济结构正在调整，产业升级正在进行，如果过多的资金进入股市和楼市的话，我们国家正在进行的高铁投资，包括很多新兴的新能源、新科技产业升级就会缺少资金来源，也会引爆很多热钱，进一步冲击国内的资本市场，就是不希望太多居民的钱也好，企业的钱也好，尤其是央企的钱投入到股票市场。最近也公布了央行第三次提高准备金率，提高了17%，这是什么概念？国内最高的是准备金率是17.5%，提高到17.5%以后已经到顶了，只有境外的外汇注入到国内，央行发行人民币、货币流通，有一个对等的关系，所以央行必须要收缩。

    第二，提高准备金率就是要求国内的银行不要过度房贷。来看深圳，整个调控过程中深圳是最先做出反应的，我们观察一下一、二、三月新房成交量在下跌，包括在2月份甚至跌到了一个月只成交了十几万平方米，甚至比2007年成交的时候还低，这就到了普遍的市民买不起，成交的就是豪宅；二是供应量太少，因为价格太高了，这样新房的成交量不断萎缩，这和调控的关系大吗？我认为不大，一手房的购买者已经从以前全社会买一手房到未来的发展的机构博弈，什么是机构博弈？财富阶层去买高端的商品房，而大多数的普通大众还是通过高端的市场解决首次置业和改善性住房的需求，这也是我们看到4月份新政出来以后，新房成交量从过去一、二百套跌到几十套，我们看到二手房的成交有可能更多，整个成交量的比例已经从以前，我记得2007年、2008年的比例，现在已经超过了1：4，甚至是1：5，以后深圳这边二手房的成交量仍然会非常可观，一是新房没有供应，二是很多投资者和必须要买房的人，在新房需少供应的情况下有保值系数的购买，而且二手房以后的政策明显只是影响普通的、中低收入的购买群，这类人群购买以后就是靠保障性住宅来满足，只要深圳人民理财的意识在提升，豪宅的二手房价格、景观和物业、核心低端商业物业的价格都会不断上升，调控目标也不是一线城市，是二、三线城市过度开发和投资热。调控的结果必然是经过一段时间的调整，萎缩量，我预计是6-9个月，像广深，它的价格只会跌，我们只是说6-9个月市场的价格就会降到底部，成交量根据大家的购买力必然会提升的。

    深圳房价到底有没有泡沫？简单来讲就是提前透支未来的发展空间，这就是泡沫，比如说我们预判这个区域未来的租金会上涨很多，结果过了一年价格就上涨了一倍，这就是泡沫，深圳的泡沫肯定是有的，但是这个泡沫不用把它妖魔化，因为很多人可以通过泡沫获得自己超常规的财富积累，我们作为投资者来讲，更多是争取在泡沫破裂前退出来。怎么样判断前海区的泡沫？前海路一带泡沫已经是接近零点了。在宝安中心区和深圳湾片区来讲，泡沫还是中位数，因为它还是有实际的购买人群在当地居住，就是说当地的居住功能比较好的话，泡沫还不会破灭，但是泡沫真正破灭的话会带来对城市的影响。在整个城市经济泡沫破灭前，房地产仍然是上涨的趋势。从短线来看还没有太大的增长空间，但是我看到未来三年深圳在这个片区的价格，在沿海一线城市还是洼地。

    投资不动产，我给你们几点建议：一是要考虑的是自己的经济承受能力和投资能力；二是要考虑投资的目的地，就是标地是什么物业；三是购买和关注的时机，不能说什么时候都买。就现在来讲，短线方面在我的博客里面有提到，投资的第一原则是不要亏钱；第二原则是参考第一原则，就购买的区域来讲，深圳有两个物业你可以考虑，短线看周围的市政配套比较大的片区以及写字楼比较多的片区住宅，这是比较高的，就是说你就算贵买也是有好处的；第二类物业是强占型的物业，如果你买了，别人再去买可能就买不到了，深圳以后的宜居区将来是放在东部的，像东部的大梅沙片区，包括以后的沙头角片区，我个人认为是未来10年以后政府会重点投资的高端豪宅区，现在在大规模旧改，虽然很浪费，但也是不得不做的。换句话说，10年以内你可以投资西部，西部是经济增长点和财富的聚集区，你可以在这里获得大量的财富，但是10年后深圳还要往东看的，如果把大的时间把握住了，小的节点也可以看看股票市场。如果股票市场不疯狂的时候，你手中的物业是可以不卖的，如果你看到股票市场非常疯狂，这样时候股票市场就要退出了，要看线性指标，股票看期货，买不动产看股票，这是一个相应的过程。

    股神巴菲特最近披露两个观点：一是关于印度经济体的发展，二是中国是一个很奇特的经济体。怎么样理解这两句话？第一句话是以印度为代表的亚洲区域他比较看好，二是说中国的经济永远不会出现泡沫式的崩溃，因为中国的行政管制非常厉害，中国是不会出现危机的，只要中国泡沫没有崩溃前，不动产包括股票都是非常好的投资方向，你的收获会非常大。