清华大学教授韩秀云：短线看跌 中线看平 长线看涨

    非常荣幸今天收到深圳特区报、黑弧奥美的邀请来这里做演讲，他们给的演讲题目是宏观经济形势下的中国房地产走势。20国峰会刚刚开完，在这个峰会上争议特别大的一个焦点问题，就是20国领导一起谈一件事，2008年后世界发生金融海啸，全球都在印钞票刺激经济，美国要求千万不要撤出刺激计划，一定要继续刺激，美国刚刚经济复苏，而且失业率还非常高，我奉劝大家都不要撤出财政刺激计划，美国放了7000亿，新政府放出7820亿，欧洲也在刺激，欧洲在第一波金融风波爆发后，2010年欧债危机爆发，尽管现在有世界杯，在世界杯期间有一种魔咒，凡是开世界杯期间，大家都放假了。

    大家知道美国在这场危机当中已经开始有点走出谷底了，但是失业率还非常高。然后欧洲，现在欧债危机爆发，爆发最严重的是希腊，到了已经快破产的状况。德国人说我们不救它，虽然使用欧元，但是你为什么有这么大危机呢？你们一直都在玩，而我们德国一直在努力工作，所以开始不救，等到危机越来越严重，最后德国没有办法了，德国、法国这些欧盟16个国家拿出1600亿欧元救希腊，结果后来出现西班牙、爱尔兰等等。这个世界是这样的，美国在爆发金融海啸后，在2009年的时候咱们开完两会，温家宝总理出来答记者问，所有问题温家宝都给予回答，但是当美国一个记者一举手，温家宝说了一句话，请你回去转告奥巴马总统，请保证我们金融资产在美国的安全。话音未落，奥巴马总统说请中国政府放心，我们将保证你们金融资产在美国的绝对安全。两天后，美国财政说我发国债，美联储说我买，这边我发国债，这边我买，我说这叫左手买右手，自己发债自己买，等于公开发钞了。国债国人买叫内债，外国人买叫外债，美国说我打开印钞机印了，美国印钞的时候，美元说我为了救市，我印了。英镑也不客气。然后德国也开始印。大家都在印钞。他们救市的时候拿出这样的方式去救市，那怎么办？咱们这个国家有汇率的，让你人民币升值，你们不升，我们印了。如果咱们不动，人民币坐地升值，如果咱们也印了，在座各位口袋里的钱立刻贬值。如果用这种方式救市的话，中国政府要跟上的话，在座各位口袋里的钱怎么办？如果对口袋里的钱不放心的话，所以才会出现2009年楼市上涨。所以我现在问大家，各国打开闸门印钞了，中国政府印不印，如果跟着印的话，等待我们的是什么？是一个大的通货膨胀。所以我不改变我的观点，在去年在这本书当中，08年写的看不懂的中国经济，我写了七个方面看不懂，你看懂股价吗？看懂金价吗？看懂劳动力的价钱吗？都看不懂。我写完这本书，金融海啸爆发了。

    有人问金融海啸跟我们有相关吗？当然相关了，他们在干印钞的事，怎么不相关。美国说了一句话，我们要求大家都不能撤。而欧盟说我们坚决不听你的话，我们要瘦身。欧元从1.56降到1.2。如果你跟欧洲有任何生意，你一定要关心这张纸的走势。现在这个世界美国从谷底爬出来了，美元可能要反弹了。但是现在欧债危机最大难题，挡不住的话，一影响到实业，最后影响到实体经济，欧洲经济有大问题了。所以欧盟我们要瘦身，美国说不行。中国在这里坐山观虎斗。我们前一段说人民币重新汇改。正好矛头他们打起来了，这个关键就是这个刺激措施要不要退出。如果中国政府真的撤出刺激计划，对楼市那是一个空，如果政府现在想把财政货币政策都要退出的话，楼市要看空。为什么？没有流动性了。而流动性收缩是非常重要的。为什么美国这次和欧盟经济都能够活过来，都是因为银行和政府大量往里面放银子。美国拿7000亿美元救市，咱们政府拿4万亿美元救市，09年咱们经济达到8.7%这样一个数据。8.7%怎么得来的？经济增长有三驾马车，消费、投资、出口。咱们没有消费、出口，只能靠投资拉动。政府放了4万亿，通过商业银行又放了9万亿，13万亿才把中国经济拉了起来。2010年到来，第一季度房价股市都在上涨，结果两会开完后，温总理在两会的时候这样说，我们让中国人过有尊严的生活。说完这句话之后，第二天温总理自己没有尊严，北京房地产三块地拍出天价。那天我给老总上课的时候，他们说北京现在拍天价，你怎么看？最后总理推出了新政。总理说了算还是央企说了算？最后还是总理说了算。

    在08年的时候，咱们准备房地产调控了，已经开始收紧的时候，金融海啸爆发了，而政府没有办法，所以房地产没有过一个冬天，连秋天都没有到，政府就往里投钱，导致2009、2010年经济往上，结果这次又准备开始对房地产实施重拳，欧寨危机爆发了。如果他二次探底的话，中国经济怎么办？所以现在中央政府面临什么样的形势？楼市这样涨，政府看的很不舒服。温总理这次回答记者提问，别人问他你看中国经济会二次探底吗？我以为他说不会，他竟然这样说，如果我们经济结构调整不好，通胀预期控制不好，三个如果后，最后说二次探底存在。中央政府今天在观察，不再出招了。6月份是观察期，7月份也是，真正发生问题是在8月份，所以我说楼市的拐点没有到来。他4月份出招，银行不放贷了。宏观有一个滞后期，真正发生的可能是在第三季度开始。第二季度经济数据出来后，我们政府要不要加息，我在5月份一看到数据认为不会了。咱们经济是3、3、2、2这样一个走势，前高后低，中国经济不会二次探底，这正是一个政策真空期，政府不会继续出招，只是看买卖双方在这个点位上，买的人想等一等，卖的人想观望，所以就在博弈。是买的人扛得住，还是卖的人扛得住，我认为买的人扛得住，卖的人扛不住。经济学这样研究，所有心里是买涨不买跌，如果越跌，等一等再看。如果涨一点，我必须下单。深圳这块地方涨过了全国，跌也跌过了全国。深圳真是一个指向标，深圳的震荡超过了北京。房地产大腕这样说，我们有钱，政府扛不住。他们房地产商开会这样说，我们有钱足够一年，但是政府扛不住。把这个话就传给温总理。在观望期当中，政府期望在这个程度，这个程度上理论上有均衡价格，政府希望楼市平着走，不涨也不跌，跟大家讲不可能，中国现在是自行车经济，必须停起来，停下来一刹车不是向左倒就是向右倒，西方是轿车经济，可以停下来。我们楼市如果到这个点位，他再加一块石头就掉头了。我们6、7月份正处于观察期当中，这就是政府不会出台政策，是一个政策真空期。无论财政、汇率政策都不会，也不会加息。政府会干什么呢？悄悄通过公开市场业务，买卖国债向外放钱和向里收钱。看这个市场流动性怎么样。所以我们在座诸位一定要一点宏观，关注一下CPI，关注一下GDP，关注一下利率，关注国际上经济大事。如果国际形势不好，政府不敢出招，因为怕坐过山车。

    大家知道中国在09年是V型反弹，2010年我判断全年可达到8、9之间，所以是2、3、2、2，不会二次探底。政府看到光靠政府投资是不行的，前不久出了新国36条，民间企业投资，放开六个领域可以民间投资。在货币政策上，政府现在不会加息。为什么不会？因为担心我们现在利率在这儿，美国、欧洲利率在这儿，有这么大利率差距，如果一加息，差距一拉大，热钱就涌入中国套利、套汇。所以政府暂时不会加息，买卖国债来收缩流动性。

   我们楼市的走势，这次新政后，我的学生说他们银行做了压力测试，把所有银行放在一起问问他们，房地产跌多少，可以扛住，最后平均起来，银行说我们最多只能扛20%-30%之间，如果超过这个点，银行跟着一块玩完。所以房地产一出事，银行股先下跌。因为买和卖的一旦出事，银行要去买单。所以银行最后告诉政府我们压力测试后，房价如果跌20%-30%之间，我们将自己不能活了。过去两年中，银行放款大量流入股市、楼市。银行告诉政府我只能扛这么多，如果再深探，扛不住了。他和我们93年那次宏观调控不一样，那次规模小，而这次规模大。银行大规模房贷给房地产企业。所以它的底线是如果跌过这个数，政府就会出招了，放松信贷，把我们楼市拖在一个价位上。所以我对中国楼市是这样看，我对它的趋势判断性是短线看跌、中线看平，长线看涨，我依然看好中国的房地产，但是有一个冬天在等我们，它还没有到来，觉得好像应该在8月份。我建议现在大家观望。我对房地产最后是这样一个趋势，它是一次洗牌的过程，一定会优胜劣汰，剩者为王。在08年9月26号那一天，我被重庆房地产协会请过去做了一个报告，重庆房地产商说你们一定要来，不来我们就跳楼。我想也太严重了，结果到那里一去，他们的价格每平米3500元，建筑成本3200元，我说有钱的扛着，没钱的买点，活着。重庆房地产价现在是地板价，明年不是这个行情。所有人都说我们都快跳楼，你还说这个话。结果2009年3月16号我又到了重庆，问了一下房价上涨没有，每平米涨500元，9月份已经上涨到7600元。我当时留了一句话，重庆的明天是深圳的昨天。大家知道深圳昨天是什么？我了解你们，20年都在关注深圳。我甚至曾经在杭州在2002年在西湖边上给MBA讲课的时候，我说西湖边的房价将来会涨到多少？有人说1万，有人说会涨到2万，有人说3万，最高有人说涨到4万，一说4万，大家都认为不可能。结果我去年到了杭州，我住在西湖旁边，我问西湖旁边房价多少，他们说12万了。

    我对房地产为什么现在看震荡，而且看跌，中线看跌，长线看涨，为什么呢？只是因为土地资源稀缺，而我们需求太大。未来中国有2、3亿人口，80、90后都是刚性需求，可是我们的供给有限，政府如果现在不让建房或者少建房。在这种情况下，如果没有一个供给存量，刚性需求一旦爆发，而政府没有准备好其他的房子，调整宏观政策只能调整的需求。建一个房子需要一年两载，时间不够。我也给政府提出了一个建议，政府要两手来做，我一直给他们建议是这样，政府在这只手上让商品房价格自由波动，不要去管他。房地产是一种居住刚性需求，让价格自然波动。政府卖高价地的时候，建大片的廉租房。这里就是市场价格，赔了我们认。但是这里怎么办？如果不够，要建大片廉租房。北京五环以外，上海周边、深圳周边建大量的廉租房，这样不就好了？这才是我们中国未来房地产一个走势。 我强调这个冬天一定会来。现在大家都在僵持，都看不准，都在出手，但是我觉得冬天会来。如果世界经济开始二次探底，政府不调了，又起来了。如果那一好，中国政府说我一定对你们调控再调控。但是中国政府允许对房价往下压，但是中国政府扛不住下跌。房地产冬天来临的时候，一定是一个洗牌过程，优胜劣汰过程。大的会越大。大家一定要根据自己情况来看，土地资源稀缺，二三线有大量投资的机会，我两个月走全国一遍，跟大家讲二三线城市有投资的机会，非常便宜，土地也很便宜，劳动成本都便宜。我手里有五块钱，30年前我读大学的时候这可以让我过一个月，我特别幸福。今天来到这儿，这5块钱最多是吃份泡面。30年后5元可以做什么？我这里有一张世界最大面额的货币，津巴布韦货币，上一趟洗手间100万。人民币呢？咱们也准备了500-1000元的大票，只是没有出。而且加息浪潮就在后面。不可避免这张纸向下，当向下的时候你选择什么？你当然应该选择人民币资产，什么是人民币资产最好的代表，房产和土地。这个世界什么稀缺，什么就为贵。政府可以左右一时房市走势，不可以左右中国楼市未来长期大势。市场来决定它。关于楼市就讲到这里。

    股市今年是先低后高，波动加大，是一个震荡式走势，因为股指期货推出。楼市走势不清楚，所有经济走势不清楚，股市在2300-2500点震荡。8月份以后，随着经济形势明朗，会逐渐向高处走去，是一个牛市的行情，在牛市中也有人赔钱，所以大家做股市的时候一定要小心。还要注意股市和楼市联动的行情。

    人民币升值大势所趋，不要再争了，必胜无疑。为什么？因为咱们这张纸购买力远远超过了它。美元买一蓝，人民米买一蓝，多多少人民币就应该升多少。为什么有汇率，因为有国际贸易，必有国际金融。原来它是硬通货，现在咱们这是硬通货。我们说会升多少呢？取决于买的购买力。人民币和欧元相比升值14%，欧元自己跌了。人民币短期之内这一年内最多会3-5，但是如果3-5，企业倒一大批。现在只有放慢升值速度。如果手里有各种货币，请你选择这张纸。就选到最稀缺，最将来升值的，而避免通胀。

    人民币升值速度，资产升值快于人民币升值速度，在人民币升值没有完成的时候，房地产是不会贬值的。中国未来有20年高速增长，机会非常多，希望在座诸位抓住机会的时候别忘了规避风险。