仲量联行大总经理冯建强：商业地产已出现全面复苏

　　观点地产新媒体：在中央政府大力打压房地产市场之后，您认为市场会在未来出现再一次反弹吗？

　　冯建强：首先，我不同意房价的继续上涨被称为"反弹"，房价的上涨幅度与中国整体经济发展，居民收入与生活水平保持一致就很健康，但是如过快上涨或投资比例过高，就给市场带来潜在风险，这在日本、美国及欧洲一些国家过去的市场发展中已经有所体现。上一轮调控由于整体金融危机的影响，很多城市的政策执行时间较短，由于当前中国投资渠道有限、整体市场资金流动性强都推动了地价和房价的循环上涨，也带来了潜在风险。中国政府已积累了相当的市场经验，地方政府也将对保证市场稳定发展要承但更多责任，只要建设更多保障房，严格控制地价上涨幅度，当前出台政策落实到位，房价将可以呈现平稳发展，住宅市场也会更健康。

　　观点地产新媒体：从5月中旬，已经有开发商率先在全国展开降价，目前，已有多家开发商宣布在全国或部分地区实行优惠，您认为，接下来大幅降价是否将会发生？在今年调整的情况下，降价是否是开发商提升销售业绩最好或者唯一的方式？

　　冯建强：在不同城市、不同背景的开发商所采用的策略不同，有些开发商在二季度开始降价以提高销售率，这既满足了市场需求，也推动了成交量，同时，对社会及开发商本身都有利。预计在下半年，一些在今年价格增长过快的城市和项目还将降价以推动市场需求，让价格回归到一个相对合理的水平，市场的需求是大量存在的。当然降价也不是提高销售量的唯一方式，例如提供更好的"产品"、物业管理服务、或多用环保材料都会对促进销售有帮助，中国居民的收入在快速增长，更环保、高科技的住宅应引入到国内，因此降价当然不是唯一促销手段。

　　观点地产新媒体：在您看来，开发商应该如何应对今年的宏观调控？

　　冯建强：前面提到，在不同城市、不同背景开发商所采用的策略不同，有些开发商在二季度已经开始降价以提高销售率。开发商们的财务状况、项目开发进度、土地储备等情况各不相同。开发商应该根据自身的情况而制定自身的策略。例如，我们前面提到在中国的一线城市，商用物业市场目前呈上升态势。因此，部分以住宅开发为主的开发商可以考虑在这些城市适当开发一些商用物业地产项目。

　　观点地产新媒体：目前，国内的调控主要集中在住宅地产上，而商业地产似乎并没有受到太大影响，你认为呢？而我们发现，今年很多房企纷纷表示要加大商业地产投入，您怎么看待这些住宅企业转作商业地产的情况？您认为会对当前的商业地产市场造成什么影响？

　　冯建强：与住宅市场不同，商用物业市场需求主要来自企业租户。前面我们提到，自今年以来，随着中国经济快速复苏，中国一线城市商用物业市场，包括写字楼、商铺及仓储物流市场，需求都呈稳定回升趋势。二线城市商用物业市场与一线城市情况有所不同。在主要的二线城市，伴随零售商们扩张，商铺市场需求大多呈上升趋势。然而，大多数二线城市写字楼市场面临供过于求的局面，租金向下压力增大。

　　前面我们提到，面对目前的市场状况，开发商应根据自身的情况制定符合自身不同的策略。有些开发商考虑进入商用物业市场。我们需要指出的是，由于需求者类型不同，商用物业开发所需的专业知识与住宅开发有所不同，我们建议开发商应寻求专业的顾问咨询公司开展必要的调研。