Q房网观察：供应偏弱遇上理性客户 市场进入短期平衡

　　一、本周综评

　　Q房网数据研究中心认为，地方版新政逐步出台，又遇上清明假期，市场平稳运行中出现小幅震荡。针对此次的地方新政执行情况，“5改2”执行起来更为直接，但对于降低首付的情况，政策辐射力度有限，入市门槛在降低，但客户也会考虑门槛低伴随的后期成本的抬高，因此除了新政出台当下已经接近成交的二手客户迅速成交之外，其余客户较以前少了些冲动。不过毕竟深圳需求支撑力相对较强，货源充足之后会带动市场再上一个台阶。

　　二、住宅用地市场综述

　　上周(2015.04.06-2015.04.12)Q房网数据研究中心监控显示：

　　深圳全市无新增宅地供应或成交，连续第9周无新动态。一季度结束，深圳的宅地彻底沉寂，无一宗新增宅地供应，仅鹿丹村一宗宅地成交。新推地块多属于新兴产业用地等，虽然目前开发商多偏向一线城市拿地，但深圳受限于土地资源限制和审批复杂等现状，一季度整体相对冷清。住宅用地近期具体供求情况如下：

　　三、新房住宅市场综述

　　1、新批预售项目

　　上周(2015.04.06-2015.04.12)Q房网数据研究中心监控显示：

　　全市仅龙岗区的六和商业广场获得新批预售，其中住宅批售总套数508套，批售总面积4.74万㎡。虽然开年至今，受制于新增宅地资源和节日因素，新批预售都没有出现明显的放量，但4月份会出现一定的转机，批售量有望迎来第一波集中放量。

　　近期新批预售具体情况如下：

　　2、全市新房住宅成交综述

　　上周(2015.04.06-2015.04.12)Q房网数据研究中心监控显示：

　　全市新房住宅共成交857套，较前一周的891套小幅下滑3.82%;成交面积8.67万㎡，环比微涨0.20%;成交均价27287元/㎡，环比小幅上涨2.45%。从数据表现来看，全市新房住宅量跌价涨。鉴于市场的波动均属稳定小幅震荡，因此深圳新房住宅市场在近一个月的时间内都处在稳定运行区间，受清明假期影响，备案数据出现小幅下行也是情理之中。目前虽然地方版新政已然落地，首付比例和贷款利率也有调整，购房门槛出现了一定的降低，但相对来说执行的范围有限，辐射群体也相对较小，真正能为购房者带来的优惠也不见得有想象中的那么明显。因此，经过这些年的政策调整，购房者也在政策消化过程中越发理性，加上今年开发商推新货的动作较为缓和，促成新房住宅进入短期平衡态。

　　3、区域新房住宅成交

　　其中分区域表现如下：新房住宅市场，龙岗、宝安两区是成交主力，其中龙岗成交489套，占全市新房住宅市场份额的57%，区域成交主力项目包括宇宏健康花城、坪山招商花园城、振业天峦、平吉上苑等;宝安成交154套，占全市新房住宅市场份额的18%，区域成交主力项目包括光明1号、金地鹭湖1号、流塘阳光和光明峰荟等。剩余南山、福田、罗湖和盐田分别成交111套、43套、37套和23套，南山的主力项目包括华润城、前海时代等。从环比增幅来看，宝安和南山出现一定的下滑，其中宝安区从前一周的224套降为154套，降幅明显;其他四区则有不同程度的上涨。

　　四、二手住宅市场综述

　　1、全市二手住宅成交综述

　　上周(2015.04.06-2015.04.12)Q房网数据研究中心监控显示：

　　深圳全市二手住宅共成交1686套，环比小幅下跌11.59%;成交面积14.43万㎡，环比小幅下跌12.02%。受清明假期影响，二手住宅备案数据较正常周期少了一天，成交量的下滑与节日影响脱不了干系。但同时也反映出，客户买房行为少了些冲动和跟风，多了些理性和斟酌。相对新房市场来说，此次新政对于二手市场的效用貌似更大，新政出台后连夜涨价的业主不在少数，但除了处于购房紧急关口的客户加速成交之外，仍在买房路上的客户更多的是选择理性对待，量力而为。

　　2、区域二手住宅成交

　　其中分区域表现如下：在上周的二手住宅成交中，龙岗区成交384套，占全市成交总量的23%;福田区成交353套，占全市成交总量的21%;宝安区成交341套，占全市成交总量的20%;南山区成交304套，占全市成交总量的18%;罗湖区成交272套，占全市成交总量的16%。从环比变动来看，在全市二手住宅成交量下滑的背景下，各区成交量均出现下跌，且龙岗、宝安此类原关外区域再次逆袭。

　　五、新房二手住宅市场对比

　　上周(2015.04.06-2015.04.12)Q房网数据研究中心监控显示：

　　全市住宅共成交2543套，环比小幅下跌9.11%，新房二手住宅成交套数比为0.51。新政出台后赶上清明假期，数据方面出现了短暂的休整。但同样是政策扶持，目前客户对于政策的消化和理解力较以前更为客观，加上新房货源有限使得需求尚未得到彻底释放，也形成了短时间市场走稳的情况。虽然深圳有相对充足的需求支撑，但市场的企稳终究是行业运行和调控的终极目标。