张魁兴：“图纸房”热卖暴露预售软肋 制度应废除

　　只要拍下一块地，印出简单的户型图，就能吸引大批购房者，收到预售款后再开工建设，这是国家级贫困县河南省光山县的房地产开发模式。在某种程度上，这可能意味着楼市高烧开始蔓延至普通县城。有专家指出，商品房预售条件需严格把关，相关职能部门应加强监管，杜绝违规销售和炒卖行为。（《中国证券报》2月14日）

　　“图纸房”在普通县城的热卖，不只说明楼市高烧已蔓延到县城，还说明楼市风险也已蔓延至县城。而且，由于普通县城往往监管缺位，楼市风险更甚。反思“图纸房”热卖的根源，你会发现，卖“图纸房”其实早就是我国商品房市场中的一种房屋销售形式，只不过文雅一些的称呼是卖楼花或卖期房。之所以有这种销售形式，是因为有房屋预售许可制度，当然预售的不是实体房屋，而是图纸上的房屋。也就是说，“图纸房”热卖的风险源于房屋预售制度。

　　而房屋预售制度的弊端并非秘密。比如，它是造成房价居高不下的重要原因之一。而如果开发商资金链断裂甚至“跑路”，购房者的预付房款就很难追讨，撂下的烂摊子很可能最终推给政府，这样的事情在一些地方已经发生过。去年，北京出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》明确规定：商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。业内人士普遍认为，此举主要目的在于保证工程建设款，防止企业将预售资金用于拿地、开发其他项目等，同时恐怕也有规避商品房预售风险的目的。

　　不过，冻结预售款原本就是要“专款专用”，不能让开发商用买房的钱进行所买之房的建设或拿地、开发其他项目，它直击开发商的资金链——有钱就开发，没钱就不要用买房人的钱开发。虽然冻结预售款可以防止开发商用买房人的钱参与房地产开发，但这还是在预支买房人的钱，而且不能防止炒楼花，不能弱化房屋预售制既让买房人受“剥削”又助推房价上涨的作用。

　　也许有人认为，房产预售制度是让买房人省钱。表面看是如此，可近年来房价一直处于上涨中，谁又能否认房产预售是助推房价上涨的一个重要原因呢？更重要的是，房产预售制度原本就是在商品房市场不发达时为开发商设计的不良制度。开发商从银行贷款得付利息，房产预售制度等于开发商向买房人借钱，但不给任何好处。而且，房产预售制度漏洞很多、风险很大，一旦开发商出现问题或资金断裂，所开发的楼盘烂尾，银行可以用烂尾楼和土地抵债，而买房人则抓不住开发商的任何把柄。

　　尽管冻结预售款有利于房地产的健康发展，但它不如禁止预售更让人期待——政府不让开发商用买房人的钱开发房地产再高价卖给买房人，买房人也没有用自己的钱帮助开发商开发房地产自己再高价买进的义务。与其冻结预售款，不如废除预售制度。