中原：上周深圳成交低位震荡 价格面临考验

　　上周(9.08-9.14)一手住宅批售项目虽然仍仅有两个，但是批售套数明显回升，总计2018套;从一手推售情况来看，推售项目个数仅为2个，与上周持平，仍维持在较低水平。同时，总推售住宅数量大幅减少290套，仅有179套，显著低于规土局在此前几周一手市场近1000套成交量的水平。销售率方面，由于入市项目套数有限，项目销售率仍然较好。

　　从成交量数据来看，一二手成交套数及面积仍然维持较低迷的态势。九月前两周的一手住宅成交量维持在10万平米左右的低位，这已经回复到了4月份的成交水平，显著低于从5月到8月份周均15平米的成交量，下跌幅度将近35%。二手住宅成交量在连续三周的下滑之后终于有所反弹，但是仍然处于6月以来的低位，目前九月前两周的二手住宅成交量平均为16万平米/周的水平，较6/7月的成交水平下降了47%。

　　由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前，所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量再继续保持下跌态势，不排除房价会有一定的调整动力。

　　【土地成交情况】

　　上周(9.08-9.14)深汕特别合作区鹅埠镇有两块工业用地出售，宅地市场仍然没有新地块成交。

　　【一手供应分析】

　　上周(9.08-9.14)有2个项目取得预售许可证，批售项目仍然较冷淡，但是批售住宅总套数大幅上升到2018套，较上期大增1400余套。我们此前曾预计，随着股市的巨挫持续以及资本外流加剧，8月下旬的成交量大幅上升的几率不大。8月底的降准降息如我们所预期，主要对冲了减少的外汇储备，对于楼市的短期情绪提振不大。

　　从本期批售数据来看，已有开发商开始尝试在金九银十加快推盘速度，虽然入市项目仍少，但是单个项目的入市体量有所增加。不过，金九银十面临多盘竞争的局面。如果届时宏观环境仍然面临多重风险叠加的情况，我们预计楼市在成交量有所回暖的同时，可能在维持已经很高的价格方面会有一定压力。本周一早盘A股再次出现闪崩局面，此外美联储本周有加息窗口，预计对市场情绪也会产生一定影响。

　　【一手供应分析】

　　上周(9.08-9.14)有2个项目入市。推售项目个数较上周持平，仍维持在较低水平。同时，总推售住宅数量大幅减少290套，仅有179套，显著低于8月份一手市场周成交量近1000套的水平。

　　或许是由于入市套数较少，上周销售率有所回升，其中高端楼盘销售率为9成，定价较低的刚需楼盘也可得到7.5成以上的去化。不过，由于本期推售的体量较小，当前的市场热度仍然能够维持，而如果在宏观环境未改善的情况下，金九银十余下的阶段多盘同时推出的可能性较大，将对市场价格进行一定考验。

　　从市场成交情况可以看出，楼市情绪仍然承受着市场热度下降的负面影响。从开发商拿批售的情况，以及规土局的数据滞后性，可以预见在未来几周一手成交数据仍然会有所下行。不过，随着金九银十后半阶段的接近，预计一手成交将会触底反弹，但是楼价将承受一定的竞争考验。

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，国土委数据显示上周(9.08-9.14)一手住宅成交1001套，成交面积仅为10万平米，环比基本持平，确认了从九月第一周开始成交量再次下行的趋势。新房成交均价近3.33万/㎡，环比下降了12%。不过，需要考虑到成交结构影响，新房价格的参考意义较为有限。

　　九月前两周的成交量维持在10万平米左右的低位，这已经回复到了4月份的成交水平，显著低于从5月份到8月份周均约15平米的成交量，下跌幅度将近33%。由于成交量的萎靡往往发生在价格下降之前，所以目前楼价仍然惯性冲高。如果成交量再继续保持下跌态势，不排除房价会有一定的调整动力。

　　分区来看，龙岗、宝安和南山三区仍旧是新房成交的主力区域。供给大区的龙岗本周成交套数355 套，较上周减少102套，占比从上期的46.2%下降到了本期的36%，失去榜首位置。宝安夺得榜首，本周成交476套，成交比上周上升84套，全市占比为47.6%，占比上升近8个百分点。南山本期备案成交93套，占比达9.7%。本周成交前十榜单中，华盛峰荟名庭以备案成交136套排名第一。

　　【二手成交分析】

　　上周(9.08-9.14)二手住宅共成交2116套，环比上升了21%，成交面积为17.4万平，环比上升17%，成交均价3.92万元/㎡，环比下降了2.5%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　二手住房成交量在连续三周的下滑之后终于有所反弹，但是仍然处于6月以来的低位，在走势图中也能明显看到近几周数据下滑的幅度及趋势。9月二手市场成交降温明显，在6月及7月，二手住宅周成交面积均在30万平米左右，但是到了8月份，周成交面积跌倒了23万平米左右的水平，下跌幅度达到了近23%。近两周数据平均仅有16万平米的水平，较8月数据有下跌了31%的水平，较6/7月水平下降了47%。根据深圳中原领先指数，目前二手住宅价格升幅也有所放缓。

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为33.4%，与上期相比上升了3.6%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比分别为17.9%、17%，较上周略有涨跌。南山二手房成交占比为11.6%，福田占比为15.8%。

　　由于美联储加息，全球外汇储备下降已经成为必然趋势。中国8月外储流失939亿美元，反映了央行面临的贬值压力，及中国此后实际的信贷宽松及紧缩程度。1-8月的房地产投资开发增速及土地购置增速仍然下滑，全国楼市整体形势不容乐观。而如果失去了信贷扩张的造血能力，深圳楼市也难以保持上半年的增速。我们认为，人民币贬值对于楼市是利空，一方面外资有撤出压力，另一方面外储的减少将降低降准降息等宽松政策的效果。此外，从PPI的走势可以明显看到实体经济的下行，这与PMI值的走势一致。CPI的超预期也在我们的预料之中。目前，经济停滞，通货膨胀的滞涨格局已经形成。食品类价格的上涨只是前期货币超发的表现之一，随着通货膨胀的后果继续扩散，以及银行信贷体系开始收紧两方面的趋势继续背离，CPI和PPI的背离走势也难以收敛。对于此前已经有所透支的深圳楼市而言是利空。