杨红旭：房价上涨速度不宜高估

　　虽然全国商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。

　　近期，国家统计局公布了8月份70个大中城市房价数据。同时国家统计局网站也发布了一个解读8月份房价数据的新闻，标题是：8月份新建商品住宅同比价格由降转升。其后，新华社也刊发了一篇报道：楼市回暖更要坚守政策底线，抑制投机炒房。

　　仅凭这两条消息，好像楼市已经比较热了，又需要担心房价大涨、投资投机者乱窜了。

　　房价数据有很多，但全国及主要城市房价的指标，最重要的有两个，一个是全国新建商品房成交均价，虽然统计局不公布，但通过换算统计局公布的月度成交总面积和总金额即可得出;另一个便是70个大中城市房价。

　　前者只能反映全国房价总体情况，不能准确反映月度变化，而且不涉及主要城市;而后者则每月18日由国家统计局按时公布，包括70个大中城市的新建商品住宅价格与二手住宅价格变化幅度，除了直辖市、计划单列市、省会城市外，还包括35个地级市(全国均衡选样本)。因此，70城房价，也就成为衡量全国月度房价变化的核心指标。

　　70城房价，其实是房价指数，通过选取样本楼盘，持续跟踪同质房源的价格。比如在上海就选取了上千个楼盘，进行持续跟踪。当然，不可能百分之百达到房源同质，总体看还是靠谱的。

　　统计局的8月份70个城市中，新建商品住宅同比上涨的城市个数为9个，下降的城市个数为61个。但测算出8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%，为自2014年9月份以来首次转正。

　　这个“同比综合平均”，肯定设计了城市权重，9个上涨城市中，涨幅第一的是深圳，大涨31.8%，第二名的上海为6.5%，北京和广州分别上涨3.7%和2%。同比下跌的城市中，跌幅第一的是丹东，下跌8.7%，第二名是湛江，下跌8.6%。这就意味着，把四个一线城市的权重定得特别高，而把35个地级市(三线城市)的权重定得特别低，才得出8月份同比综合平均上涨1.7%。

　　如果一定要设计权重，可以按各个城市的新建商品住宅成交面积分配权重。如此，则61个下跌城市的成交面积是9个上涨城市的几倍，因此8月份70城总体同比房价一定是下跌的。

　　更合理的办法是，不必设计权重，用简单的计算方式，把70个城市的价格进行算术平均，更能较好反映实际市场情况。70个城市当中，35个地级市的成交面积较小，但考虑到它们是全国200多个地级市中的“代表”，所以不必有意降低它们的权重，得出来的平均同比增幅，基本上代表了全国所有的一、二、三线城市(不含作为县级市的三线城市)的房价情况。如果按此计算方式，则8月份70城房价平均同比下跌3.3%，比较符合总体情况。

　　总之，当前全国楼市复苏力度仍不够，虽然全国商品房成交量已经好转，部分城市房价也止跌转涨，但房企购地面积、房屋新开工量、房地产开发投资增幅等三个重要指标皆处于历史性低迷形态，仍然在经济稳增长中属于“拖后腿”的性质。因此，不宜高估房价上涨势头，也不宜这么早就重拾“抑制论”。