李宇嘉：“金九”旺季不旺 不改楼市回暖趋势

　　国家统计局近日刚公布的2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有一半;同比综合平均价格更自2014年9月份以来首次实现转正。

　　每年的7~8月是楼市传统的“淡季”，不过国家统计局的数据似乎显示“淡季并不淡”。在楼市政策空前宽松、利率已经降至低位的情况下，市场普遍对于传统旺季“金九”抱有很大希望。

　　但“金九”已过大半月，情况似乎并不乐观。中国房地产指数系统监测的9月上半月30个城市楼市成交面积环比下降12%。

　　在楼市长周期增长放缓的趋势下，需求集中的重点城市成交占比明显上升，这些城市楼市走势成为判断全国楼市趋势的“标尺”。

　　从近期公布的全国数据来看，楼市需求依旧保持旺盛的态势。1~8月，全国商品房销售面积同比增长7.2%，增速比1~7月份提高1.1个百分点。前端销售持续回暖，也被认为是新开工、拿地、开发投资等滞后指标“筑底”和“止跌反弹”的保障。

　　一般来说，新开工和拿地反弹分别滞后于销售回暖半年和一年左右。因此，业内普遍判断，新开工、拿地和开发投资这三项后端指标将在今年年底“筑底”，并将在明年开启反弹进程。

　　在供应过剩言论甚嚣尘上、库存压力维持在高位、开发商整体加杠杆较为谨慎的情况下，“金九”会否以惨淡收场?若“金九”失色，是否会冲击到回暖趋势?会不会影响到销售回暖对新开工、土地购置和开发投资“筑底反弹”的传导?

　　我们首先要对“金九”楼市的现状进行分析。“金九银十”的走势要与7~8月结合起来分析。尽管7~8月主要城市楼市成交量有所下滑，但这是在去年“9·30”新政以来连续反弹11个月之后的正常回调。

　　由于600多个三、四线城市楼市成交量多数在下滑，因此强势反弹的功劳要记在一、二线城市楼市火热的账上。前8个月，一、二线城市成交量同比增长在50%以上，而7月和8月份的回调也仅仅是在前期高位上适度回落，平均跌幅在5%左右。对于一、二线城市来说，“淡季不淡”应该是对7月份和8月份楼市形势的合理判断。

　　但近几个月，重点城市房价快速上升，量价在攀升一段时间后出现正常回调是“金九”开局不乐观的原因。另外，进入下半年以后，前期利好政策的边际效应有所减退，而楼市政策整体进入“空窗期”。尽管公积金的使用条件在时隔5个月之后再次放松，但毕竟依靠政策释放出的需求有限。

　　同时，7月份以来，货币政策宽松也不像上半年那样频繁了。银行存贷差不断收窄，房贷利率优惠幅度也在降低，二套房贷甚至还有收紧的迹象。同时，股市震荡下行，财富效应衰减，冲击部分改善型需求，大城市高价位住宅成交量开始下滑。综上，9月楼市回调是前期过快爬升后的正常调整。

　　那么，“金九”是否会以惨淡收场呢?笔者认为不会，尽管可能出现“旺季不旺”的情况，但仍旧会保持成交高位。

　　首先，历年来利率降到低位时，对资金价格比较敏感的楼市都会明显回升;其次，除一线城市，当前贷款杠杆已在历史高位，公积金贷款扶持力度甚至超过历史，近200个城市出台扶持政策，购房成本也降到历史低位;第三，重点城市楼市去化明显加速，一线城市库存消化周期连续低于12个月，开发商在这些城市的补库存进程已开启，近期在一、二线城市拿地有所回升。

　　本轮楼市回升与过去不同的是，市场并不存在房价快速上涨的预期。8月份房价涨幅均比7月份下降了1个百分点左右，领头羊深圳涨幅明显回落。投资需求退去，在购房环境友好的情况下，房价稳定利于自住需求释放。

　　另外，一个可喜的迹象是占成交量1/3的二线城市企稳回升，这是东部传统产业转移、就地城镇化、人口产业集聚提升的结果，也将夯实楼市回升基础。

　　综上，即便“金九银十”不会出现大幅度的增长，但依旧维持在历史成交高位，楼市回暖趋势不改，而新开工、土地购置和开发投资也有望在年底或明年初“筑底反弹”。