中原：成交震荡下行 新房推盘回温促价格竞争

　　三季度央行货币政策执行报告第一次使用“不能过度放水，妨碍市场的有效出清”的措辞，表明了货币政策的放松节奏将有所放缓。在资本外流，实体经济下行，银行坏账率不断抬升的宏观环境中，央行又有意放缓货币政策节奏，这将使资金面难以提振，继续打击楼市的预期。推涨深圳楼市走高所需要的资金量的要求，已经比去年同期的条件大幅提高。而这种条件，是当前宏观环境无法满足的。

　　上周(11.02-11.08)有3个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为2897套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期多出一个，但两个达到1000套以上的批售让总批售套数较上期大增近1800套。批售商业套数则大幅度减少。需要注意的是，自从股灾以来，商业市场的销售就较为疲软，但是在9月开发商却批售了大量项目，或许造成了一定的销售压力。这也侧面反映了楼市的整体氛围较为清淡，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整压力。

　　成交量数据来看，国土委数据显示上周(11.02-11.08)一手住宅成交1206套，成交面积仅为12万平米。成交套数和面积较上期有所下降，分别环比上周下降15%及10.8%。从11月前两周的情况来看，周均成交套数目前维持在1300套附近，随着推售数量的增加，我们预期在接下来的几周里一手成交数量将有所上升。但是随着市场对于价格的预期普遍趋于理性，预计一手楼盘的价格不会出现意外的大幅上调情况。反而有可能在供应增多，新盘竞争激烈的情况下出现一定程度的下降。

　　上周(11.02-11.08)二手住宅共成交2245套，环比下跌0.1%，基本持平;成交面积为18.3万平，环比上升3%。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套。11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2246套左右的水平，这与九月的水平相差不远。从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。如果央行三季度报告所言的货币宽松政策的放缓逐渐被市场发觉并反映的话，或许对于地产市场将会出现更大的打击。

　　【土地成交情况】

　　上周(11.02-11.08)无土地成交。

　　【一手供应分析】

　　上周(11.02-11.08)有3个项目取得预售许可证，总批售住宅套数为2897套，无商业批售。本周批售住宅项目个数较上期多出一个，但和平里中心和壹城中心均达到1000套以上的批售让总批售套数较上期大增近1800套。批售商业套数则大幅度减少。需要注意的是，自从股灾以来，商业市场的销售就较为疲软，但是在9月开发商却批售了大量项目，或许造成了一定的销售压力。这也侧面反映了楼市的整体氛围较为清淡，自十月中下旬以来，开发商明显加快了批售速度。随着年末的到来，开发商势加大批售力度后将带来供应增长的压力。四季度一手成交量回升的同时，价格方面可能会有一定的调整压力。

　　【一手供应分析】

　　上周(11.02-11.08)有5个项目共计3134套房源入市。其中，推售项目数量较上期增加了1个，推售套数较上期大增了近2400套。随着资本市场的复苏，深圳市场出现了一定程度的信心反弹，包括深圳中原的报价指数和经理指数都出现了一定程度的回温。此外，随着年末推盘高峰期来临，金九银十积压的库存或许会在年末叠加入市，造成销售压力上升。在推售增加和市场热度有所转淡的双向负反馈下，价格也会出现一定的压力，其中又以变相降价为最为可能采用的促销手段。

　　我们此前已经指出，在实体经济下行、银行坏账率奇高及资本外流严重的大环境下，近期市场的显著表现是，受到市场重点关注的地区标志性大盘的去化相对来说较好;而地理位置较不出众，或者绝对价格较高的楼盘，相对来说其销售情况会较淡。这一点对于本周的某大盘来讲也较为适用，由于前期宣传到位，再加上明星效应，在价格定位相对片区其他楼盘而言较为合理的情况下，实现了当日销售约1700套的盛况，在下半年的市场来看是绝无仅有的。