中原：成交震荡下行 新房推盘回温促价格竞争

　　二手住宅成交均价为4.2万元/㎡，环比上升14%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为25.8%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比均为18%。南山二手房成交占比为16.5%，福田占比为17.5%。

　　从实体经济的层面看，中国经济的局势没有明显好转。资本外流的压力在美联储加息可能性上升的背景下，也会大概率的继续维持下去。10月份的外汇储备减少低于预期，在市场看来已经属于正常现象，这主要是因为人民银行为了干涉市场对人民币贬值的预期，将干预外汇市场抬升人民币汇率的外汇损失都放到了商行的资产负债表里，以及使用了远期合约等方式来干预市场。但是，商业银行体系的外汇减少以及远期合约干预的后果，最终还是会兑现到央行的外汇储备里。只要资本外流的脚步没有停息，资产泡沫承受的压力以及央行货币政策的失效会继续存在。此外，从地产开发投资增速与房地产投资资金来源中的贷款增速持续回落的趋势可以看出，目前全国实际投入到房地产开发中的贷款额度是长期下滑的。有趣的是，这与房地产开发贷款同比增速自2014年中以来的大幅抬升相互背离。这或许可以解释为，大量的地产开发贷款其实是用作了其他途径。一个非常可能的解释就是，全国地产业已经陷入了借新偿旧的恶性循环。

　　美联储的加息预期已经导致了新兴市场的资本外流以及资产泡沫破裂的趋势越演越烈，这在某种程度上与1997年美联储加息引爆了东南亚金融危机的情况有所相似。美联储的加息的第一个表现就是中美两国之间的息差缩小，这就会导致国际套利资金的撤离。其次是，美国加息后，此前在美国本土借贷投资到其他国家的产业资本或者是风投资金都会有回流国内的压力。跨国公司也会因未来可能的汇兑损失，而加速兑换美元的进程。从1997年的东南亚金融危机的走势来看，本币贬值的国家同时也面临着资本外逃导致的资产市场泡沫破裂，其中受损最严重的市场之一便是房地产市场。随着内外宏观形势的发酵，香港楼市的价格已经开始向下调整。

　　短期来看，随着深圳新房市场推盘的增加，一手成交反弹是大概率市场，但是新房入市的增多将明显的带来价格层面的竞争，近期入市的新盘价格相对于周边楼盘来看定价较为合理便是该逻辑的体现。二手市场的走势，则要更多的关注市场热度的转换，短期来看资本市场的反弹能为市场信心带来一些支撑，但是市场供需双方的信心仍然处于6月以来的下跌趋势中。