中原：深圳成交较为平淡 新房供应降温

    【二手成交分析】

　　上周(11.09-11.15)二手住宅共成交2264套，环比上升0.85%，基本持平;成交面积为18.8万平，环比上升2.6%。10月的周均成交套数为1683套，而9月的周均成交套数为2325套。11月至今全市二手成交又有所反弹至周均成交2254套左右的水平，这与九月的水平相差不远。社融数据和贷款数据在10月份的腰斩，M2数据同比持平表明新增的流动性主要流向了金融市场。同时，一线城市的地产市场金融属性很强，是资本市场的组成部分，会受到流动性外溢的影响。目前来看，A股的反弹和深圳的地产市场产生了一定的联动。但是，在实体经济低迷同时外部风险高企的情况下，任何资本市场的反弹都不能当做反转来看。

　　从长周期看来，目前二手市场的成交量仍然处于下跌趋势中，此外二手房价涨幅也在6月触及了历史高点附近后开始下行。从历史数据来看，股市步入熊市半年之后，会对楼市的价格有负面影响。无论从各方面来看，我们现在都处于一个关键的时间节点，价格走势在信贷数据下滑，成交收窄的情况下，向下的几率仍然很大。

　　二手住宅成交均价为3.8万元/㎡，环比上升9%。在此需注意成交价格受到了成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　近10周深圳二手住宅周成交量价走势图

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　从二手成交的分区情况来看，龙岗二手房成交依旧占比最高，为26%。罗湖及宝安二手房成交量分别居区域排名第二、三位，占比为20%及19%。南山二手房成交占比为15%，福田占比为16%。

　　上周各区二手住宅成交套数占比

　　数据来源：深圳中原研究中心

　　从实体经济的层面看，中国经济的局势没有明细好转。资本外流的压力在美联储加息可能性上升的背景下，也会大概率的继续维持下去。只要资本外流的脚步没有停息，资产泡沫承受的压力以及央行货币政策的失效会继续存在。

　　从行业方面来看，二三线城市房地产低迷状况仍在持续，带给中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政以沉重打击。个别地方的土地出让收入甚至不足往年一成。中国的地方政府债务缠身，在实体经济下行的时候，土地出让金收入又遭受重大打击，或许会引发个别地方政府债务爆出违约事件。目前银行体系的贷款额度的很大一部分用于维系地方政府债务的还本付息，已经陷入了借新偿旧的循环。考虑到土地出让金是我国地方财政的重要支柱，2014年土地使用权出让收入占到地方财政收入的23.8%，土地出让金的下降对于地方政府的打击非常致命。从当前的局势来看，地方政府和城投平台的违约风险是一颗定时炸弹。房地产行业的不景气，也从这个数据中体现的非常清楚。