试点两年以房养老仍陷困局 周边配套政策亟待完善

　　因此，在南开大学风险管理与保险系教授朱铭来看来，国内保险版以房养老面临着曲高和寡的窘境，主要是由于老人的长寿风险、房价波动等因素存在较大不确定性，“以房养老”产品本身的设计、定价等方面，还存在一定的空白需要监管部门进一步完善。具体来说，泰康人寿上海分公司相关负责人曾表示，根据“以房养老”的方案，老人投保后，保险公司是逐月支付费用给老人直至去世，老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。但人的寿命是不能预知的，支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的“博弈点”。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额就会较少，一旦老人过快辞世，容易引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。

　　而且，我国现行的国内房屋70年产权也成为关键问题之一。对此，朱俊生表示，发达国家“以房养老”之所以普及与其房地产市场的成熟稳定有关，且成熟的交易市场也为金融机构提供了非常好的退出机制，一旦发现存有风险隐患，可以及时变现或采取金融工具等规避风险。如美国的住房抵押贷款证券化场，其包括个人信用制度、抵押益款担保、保险体系等;加拿大在国家住房法下也建立了抵押证券。

　　但在我国影响住房市场稳定的因素，除了市场本身的供求关系外，还有住房政策的不确定性，比如，国有居住土地使用权年限到期后的政策走向至今都比较模糊，这就使得提供以房养老模式的金融机构难以准确把握未来的预期。在朱俊生看来，保护房屋和土地的私有财产并承认财产权是一种可让渡的产权，是以房养老市场发展的内在要求。

　　配套政策亟待完善

　　坚持推行能否如愿，关键还得看政策和模式如何完善。业内认为，除了需要政府持续支持外，还需要独立的第三方服务机构的参与，朱铭来建议，在以房养老中引入第三方机构在多方之间架起桥梁，建立公信力是不可或缺的。他举例称，如协助政府开展调查研究，为政策设计提供意见或建议，为老年人提供税务、法律、政策等方面咨询，从事房产价值评估，提供养老服务，帮助金融保险机构运作房产等。

　　为此，在2016年全国保险监管工作会议上，保监会主席项俊波圈定了“以房养老”配套政策的时间表。项俊波透露，今年将会同相关部委，逐步完善老年人住房反向抵押养老保险配套制度。

　　“以房养老”产品一般涉及长达十几年，甚至二三十年的养老金给付问题，且涉及的金额巨大。海南保监局局长王小平表示，老年人对将后半生赖以养老保命的资产或钱交由其认为形象欠佳、社会信誉度不高的保险公司来经办，难免心存顾虑。因此，保险业要介入以房养老业务，重塑自身良好形象、取得消费者认同是应重视和亟待解决的突出问题。

　　从欧美地区的“以房养老”经验看，其国民理财教育和舆论宣传功不可没。如美国在其反向抵押贷款发展初期就大力开展宣传教育，由政府提供资金发展公立的咨询服务机构，以增强咨询服务的公信力。

　　值得一提的是，在推广对象上，朱俊生建议，可先易后难，可以先从无子女、有房产的老人开始推广，再逐渐过渡到普通的老人，或者采取其他相对易行的变通方式，如租房养老和换房养老等，待时机成熟再全面开展真正的以房养老模式。而考虑到传统老人之所以遗产观念较重，主要是家庭亲情的作用，而现实中“空巢老人”、“独居老人”往往缺乏更加必需的现实关怀，因此通过“以房养老”模式置换出的资金等资源，大力建设并完备社区式养老公寓，让具有共同价值观和世界观的同类老年群体群居在一起，可有利于缓解现实中的感情空白，更具有现实意义。

　　此外，从部分政府官员的表态不难看出，未来我国的以房养老模式可能会出现更多元化的尝试，不仅局限在保险产品上。日前，李红兵就曾提出了通过出租房产利用房租养老的以房养老形式等。对此，业内人士表示，目前国际上主流的以房养老模式，除了我国试行的反向抵押养老保险外，还有租房入院养老、异地置业养老、合资购房养老等多种，只要符合我国现有法律法规，且不违反市场规律，政府都应给予一定的空间让企业发挥、让老人愿意尝试。