新政下的深圳旧改 掩盖在繁华背后的博弈

    深圳2015年仅拍3宗住宅用地，。由于土地供应原本稀少，城市需求基数又大，旧改便成为了推进城市更新发展的一个重要途径。

　　深圳作为地理面积最小的四大一线城市之一，城市更新改造也走在前沿，像比较成功的岗厦村旧改、华润大冲村旧改、绿景梅林旧改以及即将入市的鹿丹村旧改等，都对片区房价的快速攀升起到一定的助力，而通过旧改拆迁补偿也产生了一批批的土豪。

　　根据深圳中原研究中心统计，预计2016年深圳将有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米。一般年度实际供应面积约为预测的六至七成，由此可推知2016年供应项目个数将比2015年增加15个，可供应面积增加两成以上。同时，今年深圳将会有大量城市更新(旧城改造)项目和综合体项目入市，加上由于旧改容积率一般较高，间接加大了新房的可供应量。

　　2016年，深圳市城市更新开发企业协会的成立，透露出一个信号，旧改“队伍”迅速扩大，旧改领域或将成为地产开发商的必争之地。但由于旧改项目长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境，虽然政府对审批程序一再简化，推动了旧改项目的申报，但拆迁难让开发商依旧处于被动的位置上。一位行业内人士告诉记者，按照现在的城市更新办法，只有将所有业主利益形成单一主体之后，开发商才能启动赔偿开发。等到开发商赔偿一大半业主之后，剩下少数的业主就开始漫天要价，致使拆迁工作推进困难。目前城市更新的条例和办法还不可能面面俱到，旧改的实际工作中各种问题不断凸显。因此，通过完善立法，解决拆迁难的问题迫在眉睫。

　　  旧改的真相是什么?

　　  为什么深圳的旧改最吸引人?完整的旧改流程是怎样的?房企怎样才能在旧改中多赚钱?土地储备的含金量如何计算?……

　　  背景：土地供应依靠存量，市场主导是最大特点

　　  改革开放以来，深圳从小渔村一跃成为国内四大一线城市之一，发展速度惊人。然而，受制于辖区面积，深圳土地资源稀缺的短板也日益暴露，因此土地资源的再利用成为深圳解决城市土地供应的主要方式。

　　  1、三大动因促深圳旧改发展

　　  1)宅地稀缺，存量供应占比逐年提高

　　旧改是深圳住宅、商住等用地供应的主要来源，在深圳一手商品房市场上的占比也将越来越高。

　　  2)政策领先，吸引企业积极参与旧改

　　  深圳对旧改研究投入了精力，期望通过政策的完善，使政府(公众)和企业的利益得到兼顾，同时也有效增加了土地供应，保障城市的发展需要。

　　  3)地段优质，需求旺盛项目销售热闹

　　  旧改项目多处于老城区或区域的核心地段，稀缺性非常高，因此一旦改造完成，楼盘上市，往往受到市场追捧。

　　  2、三类主体为主流改造对象

　　  城市更新可分三类：综合整治类城市更新、功能改变类城市更新和拆除重建类城市更新。人们日常所说的“旧改“，多数指“拆除重建类城市更新”，主要包含城中村改造、旧工业区改造和旧住宅区改造。

　　  1)城中村：资源丰富开展最早

　　  城中村是指城市高速发展过程中，滞后于城市发展，游离于现代城市的管理之外的生活水平低下的居民区。

　　  深圳早期发展主要依靠农地征用进行，而村落的拆迁补偿周期长，跟不上深圳快速发展的步伐，逐渐形成了“城市包围农村”的格局，也就有了现在的深圳城中村。深圳市城中村的概念为，深圳市城市化过程中，依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。

　　  随着深圳对土地的需求日益迫切，城中村开始进入了公众视野。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，深圳共有320个原行政村，总用地面积93.49平方公里，是非常大的存量土地。因此，城中村改造是深圳最早开展的城市更新动作，也是传统房企最热衷参与的旧改类型。