第一太平戴维斯刘德扬：酒店、物流、学生公寓成海外不动产投资新宠

　　成交案例:2015年12月，保利置业以约1.45亿英镑(2.1亿美元)的价格购买位于伦敦EC4的5 Fleet Place大厦，完成该开发商在英国市场的首笔投资。该物业净回报率约为4.5%。

　　东京 – 日本

　　日本是全球第三大经济体，且中国是日本第一大贸易伙伴。东京位于日本本州岛东部，也是现今日本首都，整个东京首都圈人口总数高达3,780万，是全球规模最大的都会区，亦是亚洲最重要的世界级城市。

　　酒店 – 投资亮点

　　1. 境外游客激增

　　2015年日本境外游客数同比增长47.1%至1,974万人，创1964年以来最大增幅。另一方面，中国游客数激增107%至499万人，首次成为日本入境游最大市场。2014年JNTO统计数据显示，约有67%中国游客到访东京，东京成为接待中国游客最多的城市。与此同时，日本本地游客仍是东京酒店市场稳定客源，占东京境内外游客总数95%以上。

　　2. 客房入住率居高不下

　　东京酒店入住率全年维持在85%-90%之间，高于香港和纽约80%-85%的入住率水平，而北京和上海同类酒店入住率仅有60%-65%。此外，相较于香港和纽约而言，东京客房平均收入(RevPAR)仅为130美元左右，有向上修正空间。

　　3. 供应紧张

　　到2018年新增客房数不及现有客房总数10%，对应激增境外游客仍略显不足。供应紧张将为酒店收入提供上升空间，资产回报率亦有上涨潜力。

　　4. 奥运会刺激

　　2020年，东京将第二次举办夏季奥运会，奥运会将促进日本经济和旅游业回升。未来五年，日本境内资产价值预计都将进入上升通道。

　　成交案例:2015年7月，鹰君集团以222亿日元(1.8亿美元)的价格收购东京六本木地区的一块酒店用地，用地面积约4,000平方米。建成后，鹰君集团旗下朗廷酒店将负责项目运营，这也将成为日本首家朗廷酒店。(备注：很多中国内地投资者正在关注东京酒店投资，还未达成任何投资，选取香港开发商完成的最近一笔投资，为土地交易)

　　美国

　　美国本土位于北美洲中部，是世界上唯一超级强国，在经济、工业、军事和科研等领域都处于世界第一的地位。美国经济复苏，资本涌入推动美元升值，利率上调，美元计价不动产也水涨船高。

　　次级仓储资产包 – 投资亮点

　　1. 资产低估带来的投资机会

　　过去一年供应链核心的仓储物流资产价值仍被低估，但如今仓储物流设施正成为核心投资标的，预计投资将超过其他不动产类别。

　　2. 需求旺盛，供不应求

　　电子商务壮大，进口需求强劲，以及家庭收入增长推动汽车和家庭消费等因素助推仓储物流设施需求。2015年前三季度，仓储净吸纳量达到1,300万平方米，而在建仓储面积仅为1,200万平方米。仓储物流设施成为供应最为短缺的不动产类别。

　　3. 二三线市场投资机会

　　供应紧张局面不止存在于洛杉矶和迈阿密等主要城市，二三线城市，诸如波特兰，俄勒冈州和俄克拉荷马城也都面临供不应求。大型都市圈边缘城市，也分享一线城市仓储物流需求外溢的红利。纽约全区仓储物流设施净回报率约为5.1%，而盐湖城和亚特兰大等二三级市场则超出7%。

　　4. 资产包交易为主

　　仓储物流设施以资产包交易为主，受养老金，主权财富基金和保险公司青睐，可以有效达成较大规模投资收购。