深圳中原：新房风向标作用有望加大

　　5月经济活动数据大体平稳。随着决策层更加注重稳增长与供给侧改革之间的平衡，政策宽松力度边际上减弱，经济扩张势头有所平缓，地产和基建投资的持续回升具有较强延续性和溢出效应。近期各大城市尤其是部分热点二线城市高价地频出，全国房地产市场分化的格局益发严重，热点二线城市调控的脚步越来越近。

　　就深圳房地产市场而言，5月已临近尾声，市场特别是二手市场回升的速度仍慢。跟我们之前预期一致，新房市场将成为调控周期中的重要风向标，价格优惠程度直接决定后期市场预期和成交量的回升力度。5月新房入市的节奏仍慢于预期，截止30日，公开发售入市的项目也仅17个。但同时也要注意的是，近期新盘价格相比预期或周边二手价格的力度也在加大，10-15%左右的折扣已非常普遍，一二手倒挂情况常见，这也直接拉动了近期新盘的开盘销售率，八九成的销售情况再现。周末入市的5个项目，受益于低价带来的直观利好，3个项目销售率都在8成以上。

　　新房低价热销虽然会带动市场包括二手一线经纪人的信心，但短期内信心仍会受到低迷的二手成交的影响而波动震荡，本周深圳中原经理指数在上周的基础上回落5.3个百分点，为46.73%，又降至50%荣枯线之下;然而上周深圳中原报价指数上升1.6个百分点，二手业主报价仍维持僵持，短时间内市场信心仍维持僵持震荡的局面，进而影响二手成交量的有效回升。

　　截止到5月29日，5月深圳新房共成交2007套，22.12万平，较4月分别下跌14.2%、12.4%。深圳二手共成交3159套，26.86万平，较4月分别下跌62.9%、62.7%。必须看到的是“3.25新政”对于市场的调控效应已经凸显。5月以来新房市场实际成交略有回升，可以预计6月的新房成交量会有所回升，但二手成交量短期内仍没有看到明显复苏的迹象。

　　【土地成交情况】

　　上周(5.23-5.29)有光明1宗商业用地成交，溢价率分别高达61%，建面2.03万平，楼面价14071元/㎡，相比之前坪山的地块价格虽低，但对于光明片区来说价格已属较高水平。全国的高价地热现象仍将持续推高一二线城市的地价和房价。

　　【一手供应分析】

　　上周(5.23-5.29)有3个项目获得批售。加上潮商广场的公寓项目，上周获批的项目超过1k套，预计后续市场入市的节奏将有所加快，特别是刚需类产品大批量低价入市更能有效拉动成交的释放。

　　5月第4周市场批售情况

　　从推盘来看，虽然前几周入市仍未有起色，但上周(5.23-5.29)明显开始加快，有5个项目共962入市，较上周的674套新房再次上升了43%。从近期入市的新房来看，价格明显是打开客户心理防线的最有效工具，不管是宝安前海中心的中高端项目还是龙岗的刚需项目，价格都大幅低于预期。所以周末入市项目中有3个开盘销售率都在八成以上。

　　5月第4周推盘成交情况

　　【一手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周(5.23-5.29)一手住宅成交579套，环比上升10.7%;成交面积为约6.34万平米，环比上升2.9%。总体来讲，受近期销售转好的拉动，上周新房成交量开始小幅上升，预计这种趋势仍会持续。

　　上周一手成交价格约为59068元/㎡，环比下跌4.5%。在此需注意新房成交均价易受成交结构影响，单周价格参考意义有限。

　　分区域来看，受深业东岭成交带动，罗湖上周占比明显上升近一成。龙岗占比仍居首位，超3成;其次为宝安和南山。南山高价楼盘备案减少，也使得上周新房均价在高位上得以小幅回落。

　　【二手成交分析】

　　根据深圳中原研究中心的监测，上周(5.23-5.29)二手住宅共成交748套，成交面积约为6.57万㎡，较上周分别上升12%和23.8%。5月的4周中仅有一周成交在千套以上，平均成交套数仅有806套。随着一二手价格持续倒挂，二手成交回升的可能仍继续依赖于新房市场成交回升带来的信心好转。

　　从上周的情况看，二手住宅成交均价仍为50340元/㎡，环比下降1.08%，近期二手价格仍维持在高位上盘整，没有大幅下跌的迹象，因而也必然使得二手买卖双方僵持的周期拉长。在此需注意由于单周成交总量的原因，成交价格易受成交结构的影响，周数据的价格波动较大，参考价值有限。

　　从二手成交的分区情况来看，上周成交的748套二手住宅中，龙岗仍以2成以上的占比居各区之首。除盐田之外的其余四区基本均衡，维持在15-20%之间。

　　就外围环境而言，美联储主席耶伦在哈佛大学表示，如果数据改善，未来数月加息很可能是合适的。耶伦讲话后，市场对6、7月会议上加息的概率预期显著增加，预计7月加息概率达62%的历史新高，即系预期的增加可能会引发市场的波动。而国内来看，5月经济和物价数据走势平稳，货币和信贷仍将受地方债置换等因素干扰，短期内仍在宽松区间内，然而未来经济仍面临通胀的压力，货币政策中性偏紧带来的波动仍须防范。

　　房地产市场而言，楼市冷热不均，城市之间分化的格局越拉越大;全国性特别是三四线去库存的压力没有缓解，反而刺激了热点二线城市房价和地价疯狂上涨，资金单边转移的结果使得矛盾进一步激化。当然二线城市的快速复苏溢出效应也非常明显，特别是地方政府在土地出让金和经济数据上收益颇多。但近期苏州、南京、合肥、厦门等热点二线城市楼市高烧难退，也引发调控脚步的临近，高烧的楼市有望降温。