马光远：房地产最大危险不是价格泡沫 而是制度扭曲

　　朱云来先生在新华网思客大讲堂上关于中国经济和房地产进行过一番评论。按照朱云来先生的说法，我们现在房子的库存差不多有120亿平米，足够4亿人居住，因此他认为房地产不能再搞了。这里朱云来先生所言的房地产问题指的是数量泡沫。

　　我一直认为，把中国房地产最严重的问题归结到价格问题，这是一种严重的误导。中国房价有没有泡沫，其实现在很难说清楚，也没有一个很权威的指标对此进行评判。如果按照普通人的收入，北京的房价即使腰斩仍然泡沫很大，普通人仍然一辈子买不起，但北京房地产的预期如果不改变，这个被视为极大泡沫的价格恐怕仍然有上升空间。这一轮房价猛涨之后，有一些缺乏概念支撑的城市，房价肯定会调整，但这不意味着价格越高的城市泡沫越大。在需求的预期不改变的情况下，供给的不足或者减少一定会引发价格的继续上涨，这在目前情况下仍然是大概率。

　　朱云来先生对房地产的认识我认为比一些在价格上讨论的人高了一个层次。我过去谈房地产泡沫，谈的最多的不是房子的价格，而是房子的数量。我认为，中国房地产数量的泡沫，数量的危害远甚于价格。

　　在本轮房价上涨之前，中国房地产最危险的绝对不是一线城市、热点城市和人口未来流入趋势不改变的大城市，而是那些人口流出的城市。这些城市房子的数量已经超出了各种需求，供应过剩是绝对的，而且根本无法消化掉。我认为“去库存”的政策难以自圆其说，在政策目标上必然会“南辕北辙”，根本原因就在于三四线城市多余的房子根本没有任何用处，是真正的泡沫，除了炸掉，确实没有好的办法。至于三四线城市究竟有多少房子过剩，恐怕除了搞一次真正的普查，没有人能够搞清楚。朱云来先生的数据也是一种推测。

　　这是第一个结论：最可怕的不是价格泡沫，而是数量泡沫。

　　当然，如果讨论到此止步，意义也不大。更深一层，中国房地产最大的问题，不是泡沫问题，而是结构的扭曲和制度的残缺，是基本功能的背离。房地产近20年的市场化，为什么屡屡吃药，年年调控?根子在于土地制度，根子在于围绕“居住需求”的一系列制度的残缺，房地产成了一个融资的工具，成了政府的钱袋子，而不是立足于回到基本的居住功能和民生。

　　房地产本应该是一个社会和民生政策，在我国却沦落为经济政策和政府创收的工具，一切的政策都是围绕创收来进行的。只要房地产的政策是为了经济增长和政府创收，它就不可能是健康的，就会出现当下各种问题。一切病症的根源在土地，就泡沫而言，土地制度的扭曲导致的土地价格的泡沫也远远大于房价泡沫。

　　因此，房地产最重要的问题是解决制度的扭曲，而不是价格的泡沫。价格泡沫是央行解决不了的。不解决土地的垄断问题，不解决住房的错配问题，不让住房回归居住的基本功能，并围绕居住来设计制度体系，房价就会成为出气筒。一个人发烧，要找到并根除发烧的原因，而不是只想着用冰袋把温度降下来。温度下来了，病没彻底根治，仍然会复发。