戴德梁行:09年深圳楼市总结 回暖小阳春均价新高

关键词：成交，存量快速消化

在低利率、二套房贷优惠、二手房税费减免等一系列优惠政策的推动下，加上大量自住需求的释放，2009年深圳楼市从年初的低靡，到一季度的回暖，再到年中的小阳春以及后期的热闹，市场成交在一年内从低谷走到历史最高峰，其热闹程度超越2007年，远远超出了开发商和消费者的预期。1-12月全市新建商品住宅成交面积达650.68万平方米，成交套数70071套，同比分别增长67.16％和66.19％（见表4）。1季度市场延续2008年的促销、降价趋势，促使大量的刚性需求释放，3、4月楼市开始回暖，并在4月达到全年月均成交最高峰79.24万平方米（见表5），随后随着改善性自住需求加上投资性需求入市，中大户型产品及豪宅供应增加，年中成交量继续维持高位，至8、9月豪宅大量入市，普通住宅供应量减少，至成交量有所回落，国庆假期前后普通住宅再度入市，供应量增加，使10、11月成交量呈上升趋势，由于房价高企及消费者普遍预期2010年政策将调控楼市，因而年末市场呈现一定的观望氛围。2009年二手住宅成交也在优惠政策的推动下，自住需求及投资性需求大量释放，创出历史新高，全年成交面积达1318.5万平方米，同比增长达275.72％，成交套数达156735套，二手住宅与新房的成交比已达1:0.49，成交远远超出新房，二手房的大量成交，说明市场刚性需求依然强劲，但大部分被高房价压抑。

由于供应的紧缺，2009年在各类需求大量释放的推动下，普通住宅及豪宅均市场均呈现“双丰收”，销售一度出现开盘即卖完的热销景象，楼盘的销售速度明显加快。其中龙岗、宝安和南山依然是2009年的热点成交区域。龙岗区在大运会逐渐逼近的推动下，开发速度继续加快，供应量增加及房价仍处于全市的低位使该区2009年的成交量跃居全市首位，1-12月商品住宅成交面积达223.74万平方米，成交套数24026套，同比分别增长66.39％和62.49％。全区大户型成交明显增加，拥有靠近大运会举办场馆优势的龙岗中心城因供应量大增，从而成为龙岗成交量最大的片区，成交的主力户型为大户型产品，如公园大地、深业紫麟山等。宝安区2009年成交量同比也大幅增长，全年成交面积203.09万平方米，成交套数20258套，同比分别增长38.46％和39.32％，成交较活跃的片区集中在宝安中心区、西乡和龙华，活跃的楼盘有深业•新岸线三期、熙龙湾、花郡、溪山、龙岸等。

南山区是关内供应量最大一区，成交也最为活跃，1-12月成交面积138.72万平方米，成交套数16443套，同比分别增长141.42％和152.58％，是全市成交增长最多的一区，前海、后海片区的大力开发，使此两片区成为成交的热点，而热点产品则因地段优势的不同呈两极化，前海主力产品为中小户型，大多为去年余下的存量，如诺德国际公寓、中海玫瑰园、鼎太风华七期、依山伴云等，后海因紧靠西部通道，并拥有未来高端的市政规划，所推产品均已以高端为主，豪宅项目一个接一个，成交也从年初的滞销到年末的热闹，如曦湾、半岛城邦二期、宝能太古城、三湘海尚、君汇新天等。华侨城片区因拥有成熟的生活氛围、较完善的配套和湖景、水景等自然资源，至高端豪宅纯水岸七期及大户型项目首地容御一推出便取得热销的效果。此外，西丽2009年也加大了供应，德意名居、十五峯、朗苑也成为该片区成交活跃楼盘。关内的罗湖、福田、盐田三区2009年成交也有不同程度的增长，1-12月三区成交面积分别为33.81万平方米、31.53万平方米和19.79万平方米，同比分别增长105.03％、49.36％和51.65％，三区成交套数分别为3713套、3588套和2043套，同比分别增长95.32％、23.77％和33.79％，罗湖由于供应量增加，成交增幅较大，其中幸福里为该区带来较大体量的豪宅供应。福田区除2008年的存量外，热点成交均以中小户型产品为主，如深港1号，御河堤。盐田的成交主要由豪宅项目来拉动。